首创证券-房地产行业周报：供地规则面临优化，龙头估值修复空间显著-210818

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上周天津、青岛、福州、上海相继推迟第二批土拍时间，天津及福州上限溢价率降至15%，竞拍规则由“限地价+竞自持”改为“限地价+摇号”。

由于年内首批土拍溢价率高企，房企实际拿地利润空间持续压缩，加上监管层面要求房企拿地销售比不能超过40%的限制，房企参拍动力受到较大影响，因此各地第二轮土拍预计将遵循不提高房企实际拿地成本的原则，控制溢价水平并针对住房品质提出具体要求，保障房企一定的利润空间。

统计局公布前7月多项行业数据指标下降，单月销售年内首度负增长，房价涨幅收敛，7月居民中长贷新增3974亿元，同比少增2093亿元，下半年按揭额度偏紧的局面较难改善，多个重点城市房贷利率有所上调，需求端资金环境持续收紧，预计8月销售增速将继续下降。

销售放缓和拿地空窗期等因素共同导致新开工依旧延续弱势，结合施工强度的降低使得投资端下行明显，同时房地产非标融资管控趋严，房企到位资金增速持续回落。

利润率预期改善，龙头个股估值修复空间显著。

尽管我们认为各项指标的下降并不意味着中期维度政策预期的转向，但土拍市场规则的优化令市场悲观情绪边际缓解，行业后续需重点关注第二&三轮土拍变化趋势，房地产企业利润率有望迎来底部向上的拐点，中长期来看行业生态将有利于龙头房企实现业绩的稳步增长，选股层面则更加关注龙头房企低杠杆以及资金成本的优势，当前阶段估值向上的修复空间显著。

继续推荐万科A、保利地产、金地集团、新城控股。

风险提示疫情再次爆发对经济预期产生冲击房地产行业调控政策超预期收紧房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。