兴业证券-时代中国控股-1233.HK-深耕大湾区，城市更新储备多-210819

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维持“买入”评级，目标价13.30港元：公司聚焦城市更新的转化，补充优质低成本土储，有望维持高于行业平均的毛利率。

同时，公司积极优化融资成本和债务结构，加强回款和现金流管理，有望保持健康的负债水平。

我们预计公司2021/2022年核心净利润为56.1/64.6亿元，同比增长13.0%/15.2%。

维持“买入”评级，基于地产行业整体估值下移，目标价从18.00港元下调至13.30港元，对应2021/2022年4倍和3.5倍PE。

公司2021H1业绩符合预期：2021H1，公司营业收入136.4亿元人民币（下同），同比下降8.6%，主要因上半年5月及6月公共卫生事件影响，交付进度放缓，集中交付期在下半年；公司核心归母净利润16.4亿元，同比上升5.4%。

毛利率为33.3%，同比上升6.4个百分点，主要因确认了高毛利城市更新业务收入；核心归母净利率为12.0%，同比上升1.6个百分点。

公司中期业绩符合预期。

城市更新转化占新增土储三成：2021H1，公司共新增土储153万平米，其中城市更新转化贡献51万平米，占新增土储的32.9%，为公司补充优质低成本土储，有效控制土地成本。

截至2021H1，公司土地储备为2166万平米，足够支持未来3年的发展；公司另有城市更新项目160个，潜在总土储约5,340万平米，均位于大湾区。

随着城市更新业务的不断转化，公司有望维持高于行业平均的毛利率水平。

合约销售额稳健增长：2021H1，公司合约销售金额为454亿元，同比增长39%，完成全年销售目标的41%；合约销售均价为1.93万元/平米，同比增长39%，主要因公司93%销售金额来自经济发达的大湾区城市。

债务结构优化，融资成本进一步下降：截至2021H1，公司扣除预收款的资产负债率为76.6%，较2020年末下降2个百分点，公司有望于2022年将三道红线降至绿档；平均融资成本为7.0%，较2020年末下降0.3个百分点，主要得益于公司积极的债务管理以及融资结构的优化。

风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值；城市更新项目进展不及预期。