兴业证券-房地产行业中期策略报告：低估带来增量资金，融资收紧影响不大-180612

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        投资要点
        当前融资环境收紧对大房企影响有限。主流开发商在融资方面的集中度提升趋势较为明显，资金向优质的开发商聚集。在融资环境趋紧的大环境下，主流开发商更容易获得银行贷款，更容易发行低成本的债券。从三个方面来看，融资收紧对大房企影响不大：（1）主流房企融资结构以银行贷款为主，受监管影响较小，且银行贷款更加偏向大房企；（2）大房企在海外融资和ABS等融资方式占也比较占优，融资渠道更广；（3）经我们测算，融资成本上升对净利率的影响不大。融资成本上升50bp，对2017年报表净利率的影响最多只有10bp。  
        行业三大长期趋势难以改变，底线思维要高度重视。一是，银行配置按揭带来地产大周期；二是，房价难以有大波动；三是，行业集中度加速提升。在这三大趋势的基础上，龙头房企业绩确定性很强。  
        地产股当前估值较低。纵向来看，国内龙头地产股处于历史估值低点；横向来看，国内龙头地产股相较美国龙头地产股、国内家电白酒板块以及香港内房股都具有估值优势。中国主要地产公司2018年PE仅为8.0倍，美国地产龙头公司估值为12.1倍，家电为17.6倍，白酒为25.6倍，中国龙头地产股估值水平较低。  
        A股入摩，增量资金流入中长期提升估值。A股5%纳入MSCI将带来170-180亿美元的增量资金的被动配置。海外资金也在主动配置相关标的：2018年5月以来，相关标的海外配置明显提升，万科a陆股通持股数量增加3205.1万股，保利地产增加2208.8万股，绿地控股增加1928.9万股，招商蛇口1498.3万股，华侨城a增加504.2万股，增量资金流入明显增加。公募基金对MSCI标的的提前布局也会带来增量资金的配置：当前有16只已经发行的MSCI概念主题基金，发行总份额216.4亿份。中长期来看，增量资金持续流入是大趋势。    
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股"便宜"的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐招商蛇口、保利地产、新城控股、绿地控股、万科a和荣盛发展，受益标的还有华夏幸福。        
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。