中泰证券-房地产行业2018年5月房地产数据点评：销售回升、投资高位企稳-180614

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        投资要点
        销售回升，主流城市成交如期改善
        2018  年  1-5  月全国商品房销售面积  5.64  亿平米，同比增长  2.9%，增速环比扩大  1.6  个百分点，其中单月同比增速  8%，较上月扩大  12.1  个百分点。销售额方面，2018  年  1-5  月全国商品房销售额  4.88  万亿元，同比增长  11.8%，增速环比扩大  2.8  个百分点，1-5  月全国商品房销售均价同比增长  8.6%，增速较上月扩大  1  个百分点，
        分区域结构来看，本月销售回升来自低能级和高能级城市成交的双重改善，1-5  月东部、中部、西部、东北商品房销量增速较上月分别扩大  2.7、0.2、0.9、0.6、1.2  个百分点。虽然三四五线楼市再度彰显了强大的需求韧性，但如我们年初以来一直强调的，随着棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，全年三四五线楼市成交仍将稳步下滑，我们维持全年成交温和下行的判断。
        而对于主流城市，从我们跟踪的的重点城市数据来看，5  月一线  4  城、二线  14  城住宅成交同比增速为  4.3%、-8.3%，增速较上月扩大  27.4、15  个百分点，其中一线是  22  个月来同比首次由负转正，主流城市成交正如期改善。推盘及去化方面，根据中指监测，14  个重点城市  5  月开盘套数  3.23  万套，同比增长  20.8%、增速较上月扩大  14  个百分点，开盘平均去化率  83%（较去年同期高  2  个百分点）。当前主流城市去化率维持高位、供给逐步改善，我们认为主流城市成交将继续稳步回升。
        土地市场短期回温，但持续性仍有待观察
        2018  年  1-5  月全国房企土地购置面积  7742  万平，同比增长  2.1%，增速环比扩大  4.2  个百分点；2018  年  1-5  月全国房企土地成交价款  3522  亿元，同比增长  16%，增速环比扩大  2.4  个百分点。从百城数据来看，5  月土地市场热度有所回升，1-5  月百城宅地成交量、出让金同比增速为  16.7%、29%，较上月扩大  7.3、1.4  个百分点；溢价率方面，5月百城宅地成交溢价率环比扩大  4.1  个百分点至  23.8%，但主要是二、三线热度回升，一线相对仍低迷。
        尽管  5  月房企资金面有所改善（见下文），但我们认为行业整体融资收紧的趋势并未逆转（2018  年  Q1、Q2  信托发行同比增速为  154%、-20%），叠加限价令下项目利润率的不确定性，我们认为土地市场热度持续性仍有待观察。
        销售回升带动新开工反弹，投资高位企稳
        2018  年  1-5  月全国新开工面积  7.22  亿平米，同比增长  10.8%，增速环比扩大  3.5  个百分点，其中单月同比增速为  20.5%，较上月扩大  17.6  个百分点，单月增速创  2016  年四季度以来新高。我们一直强调新开工更多和房企未来成交预期有关，随着  5  月全国楼市的全面回升，企业开工推盘意愿有所加强；但和销售走势预判一致，我们仍维持全年新开工温和下行的判断。
        2018  年  1-4  月全国房地产开发投资  4.14  万亿元，同比增长  10.2%，增速环比回落  0.1  个百分点，其中单月增速  9.8%，较上月收窄  0.4  个百分点。5  月开发投资再度高位企稳，我们认为开发投资韧性仍来自不断攀升的土地投资（滞后于土地成交价款），而施工投资受房企资金面趋紧和后续融资预期悲观的影响，处于下行通道中，1-4  月土地、施工投资同比增速为  49.4%、-1.6%，增速较  3  月分别扩大  0.8、收窄  1  个百分点（5  月明细暂未公布）。
        行业资金面短期改善，利率继续上行
        2018  年  1-5  月全国房企到位资金  6.2  万亿元，同比增长  5.1%，增速环比扩大  3  个百分点，这主要得益于销售回款及自筹资金的改善：1-5  月定金及预收款、个人按揭、自筹资金同比增速分别为  12.7%、-3.6%、8.1%，较上月分别扩大  4.4、3.1、3.3  个百分点。但国内贷款继续收紧，1-5  月国内贷款同比增速为-2.8%，降幅较上月扩大  1.2  个百分点。利率方面，根据融  360  数据，5  月全国首套房贷平均利率为  5.6%，环比扩大  0.04  百分点，短期仍处于上行通道中。
        风险提示事件：三四线销售加速下滑、二三线反弹不及预期；流动性加速收紧等。