西南证券-房地产行业数据点评：不改高位盘整趋势，增量资金择机入场-180615

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        投资要点
        事件：统计局发布2018年1-5月份行业数据，今年前五月房地产投资完成额  4.14  万亿，同比名义增长10.2%（比前值回落0.1  个百分点）。  
        结构性特征越趋明显。从投资额口径来看，东北地区前五月投资增速为19.9%，比前值提升9.2个百分点；中部地区增速为13.3%，比前值回落1.5个百分点。销售额口径来看，东部地区前五月增长2.1%，比前值下降1.5%，中部和西部销售额增速与前值差异不大，而东北地区销售额增长了18.9%，增速相比前值回落1.6个百分点。从到位资金的结构来看，1-5月国内贷款下降2.8%，个人按揭贷款增速回落3.6%，但定金和预收款增长了12.7%，自筹资金增长8.1%。  
        新开工、土地购置走强支撑投资。1-5月住宅新开工面积增长了13.2%，而前值为9.4%；房企前五月的土地购置面积同比增长2.1%，而前值下降了2.1%；全国的住宅投资保持了14.2%的增长，与前值的增速持平。新开工走强与去年土地购置面积大幅增长、库存的高去化率有密切联系，与销售增速的趋势联系并不大。土地购置走强的表现特征为龙头房企对土地市场热情不减，虽然溢价率有回落，但起拍价依然居高不下。  
        5  月销售走强反映了调控的边际效应大幅衰弱。1-5月商品房销售面积5.64亿方，增长了2.9%，比前值提升了1.6个百分点。商品房销售额为4.88万亿，增长11.8%，比前值提高了2.8个百分点，其中住宅销售额增长了12.8%，比前值提升了3.3个百分点。销售走强可能与两个因素相关，其一是2017年9月调控政策升级的消化时间历经半年多趋于尾声，被抑制的需求在销售许可的宽松下积极入市，其二是去年同期住宅的销售额基数相对较低。  
        房企到位资金情况超预期。1-5  月房企到位资金同比增长5.1%，增速比1-4  月提高了3  个百分点，主要是因为占比最高的定金及预收款增长12.7%，占比较高的自有资金增长了8.1%，而这个数据前值分别为8.3%和4.8%，另外个人按揭贷款的增速回落有明显减缓，从1-4  月的下降6.7%减缓到下降3.6%。我们总体上判断，价格管制带来的新房比价和吸金效应依然明显。    
        投资建议：由于供给率先需求见顶带来产业周期的拐点，传统的三年调控小周期效应大幅衰弱，销售具备可持续性。龙头和优质二线房企基本面优良估值便宜，对增量资金吸引力强，后续关注流动性和增量资金的积极变化。总体上我们延续蓝筹股估值中枢不下移、个股Alpha  优先板块Beta  的投资观点，选择Alpha  个股进行积极配置。  
        风险提示：房地产调控政策风险、房企销售或不及预期风险。