信达证券-房地产行业2018年中期投资策略：投资和销售双回暖，下半年或将触底企稳-180619

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        本期内容提要:
        政策展望：房地产调控目标不动摇，住宅租赁市场将快速扩容。从政策导向看，“去杠杆”方向不变，但同时要兼顾经济转型升级和防范系统性金融风险。预计下半年，货币政策将保持稳健中性，适时微调。近期，住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。住宅租赁市场在政策利好的推动下将快速扩容。
        .  市场展望：商品房销售预计将触底企稳，房地产投资将保持稳健增长。
        .  主要城市4  月份以来销售增速有所回升。从回暖原因看，一方面开发商二、三季度加快推盘，另一方面，本轮房地产调控已持续两年，前期持观望态度的刚需和改善型需求逐步入市，限价政策也加速了需求的释放。此外，人才吸引政策在一定程度上也刺激了当地房地产市场的回暖。2018  年1-5  月份，全国商品房销售面积同比增长2.9%，较1-4  月份增速回升1.6  个百分点，下半年商品房销售或将触底企稳。
        .  2018  年一季度，房地产投资同比增长10.4%，增速达到2015  年3  月份以来的新高。2018  年1-5  月份，房地产开发投资累计完成额同比增长10.2%，其中3  至5  月份单月同比增速分别为10.84%、10.2%和9.78%。由于2016  年和2017  年土地市场成交旺盛，土地成交价款计入房地产投资有一定的滞后性，因此2018  年投资增速将保持稳健增长应是大概率事件。
        .  保持行业“中性”评级。我们认为宏观上“去杠杆”的方向不变，商品房市场调控目标不动摇，房企融资环境依然趋紧，保持行业“中性”评级。可关注受益行业集中度提升的大型房企，如万科A（000002）、保利地产（600048）和华夏幸福（600340）。
        .  风险因素：房地产调控加码程度超预期；商品房销售下滑超预期；货币政策持续收紧。