招银国际-时代中国-1233.HK-不容小觑的湾区开发商-180621

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        不容小觑的湾区开发商。时代中国是总部位于广州的房地产开发商，主要深耕广州和佛山市场。随着粤港澳大湾区具体规划细节即将出台，我们仍然看好大湾区的开发价值。截止到2017  年底，公司土地储备达1,684  万平方米，足够支撑未来3-5  年的发展。平均土地成本为2,971  元人民币/平方米，相当于今年前5  个月平均销售价格的17.5%。56%的公司土储位于粤港澳大湾区，若计入清远项目，则90%的土储位于珠三角区域。因此，时代中国是一家粤港澳大湾区概念的开发商。
        强劲的销售增长。今年前5  个月，时代中国实现合约销售205  亿元，同比增长69%。销售面积121  万平，平均销售价格16,955  元/平。从前5  个月的销售增长来看，时代中国的增长超过了大部分大型房企，若和其他湾区开发为主的房企比较，其增速也在平均值之上。
        良好的城市更新项目储备。时代中国相对较早地介入广佛地区的城市更新市场。目前公司城市更新项目为68  个，预计共1,920  平将可转为公司土储(17  年底土储:  1,680  万平)。其中30  个项目将在2018-20  年完成改造，转化土储562万平。另外38  个项目已经签订合作意向书，将在2020  年后完成改造，预计转化土储1,358  万平。若旧改项目成功落地转化，将提升公司价值。此外，由于房地产市场持续收紧，收并购/旧改项目已经成为公司首选，这也与行业整合、非公开市场拿地活跃的趋势一致。我们认为时代中国在广佛地区收并购/旧改项目上，较外来开发商有明显的本地优势。具体体现在项目经验(68  个旧改项目)、资金投入(17  年投入170  亿拿地，主要投资珠三角)。
        估值吸引。目前公司股价相当于5.6x  FY18  PER，低于其他湾区开发为主的房企的均值  (6.5x)。尽管今年公司股价从年初至今升幅已达74.5%，若考虑到城市更新项目在未来给公司带来的价值(项目主要位于广佛地区)，我们认为相比其他可比公司，时代中国目前估值仍然吸引。此外，公司股票有望在今年三季度进入港股通名单，成为股价上升的潜在催化剂。