兴业证券-房地产行业周报：增量资金，关键的少数派，持续看好地产股-180618

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        投资要点
        我们持续看好地产股。一是，去杠杆必然有底线，底线就是房价不能大幅度下跌，房地产不可以崩盘，而之前的预期过于恐慌。房地产需求端过往几年加了比较多的杠杆，房价不能承受大的波动，尤其是三四线城市，所以去杠杆必然要有底线，避免引发系统性金融风险；二是，具有相对融资优势的企业，会逆势扩大市场份额，加速提升市场占有率。我们重点跟踪推荐的公司融资量和渠道相对宽裕，成本相对较低，相对中小房企融资优势非常强大，是扩大市场份额的好时机。比如，保利地产未使用银行贷款授信额度超2000  亿元，新增银行开发贷款利率仅基准上浮7.22%，折合成本5.09%。招商蛇口今年开发贷利率一季度基准上浮5-10%，二季度是基准上浮10-15%；三是，地产基本面超预期的好，去杠杆对于房地产基本面影响短期看并不大。支持持续大繁荣的核心力量是银行对地产的加杠杆，然后就是在这基础之上的资产价格预期。从大周期角度，银行对于房地产需求端的杠杆可能还是支持的；四是，便宜就是硬道理，增量资金将系统提升地产股估值，增量资金是关键的少数派。
        增量资金——关键的少数派，持续买入地产股。6  月1  日，A  股被正式纳入MSCI  新兴市场指数，第一批纳入比例2.5%，预计将有90  亿美元资金流入，地产行业共13  只股票入选，占权重为6.2%。而9  月3  号还有第二批2.5%。近一周，通过陆股通买入纳入MSCI  的地产股合计3555.5  万股，其中买入较多的为绿地控股（1749.3  万股）、华侨城A（636.7  万股）、招商蛇口（367.9  万股）、荣盛发展（291.6  万股）、金地集团（278.8  万股）。A  股地产估值足够便宜。美国前4  大龙头地产公司2018  年平均PE  11.7倍，而A  股纳入MSCI  地产标的2018  年PE  平均仅7.9  倍，其中保利8.5倍、招商蛇口10.5  倍、新城控股8.3  倍、万科8.5  倍、绿地控股7.4  倍，荣盛发展5.5  倍，华夏幸福7.4  倍（截止2018  年6  月15  日收盘）。
        我们此前在深度报告一到五中反复强调房地产本质是货币现象，是钱在买房子而不是人在买房子，房地产本质是社会大类资产重新配置。从长期来看，银行资产配置的大趋势很难改变。《深度一：银行必给地产加杠杆，国际比较研究》、《深度二：银行加杠杆带来中国房地产超级大周期》、《深度三：谁主导了资产配置：银行还是居民？》中我们研究几乎所有的经济体，在金融自由化阶段，商业银行的出路就是之前的配置方向，很难有大的方向性改变。而在这个阶段，房地产基本面基本无视人口年龄结构、城镇化等因素，大周期持续向上。这是由银行主导的资产配置行为，本质是钱在买房子不是人在买房子。《深度四：将库存去化到底》中我们提出三四线中期确定性中期繁荣，这是政府通过银行资产配置引导的三四线去库存，从而化解金融风险；《深度五：三四线房价再无周期》我们提出本轮三四线加杠杆去库存的方式，一定程度上是区域性风险转移为系统性的。很大程度上限制政府和金融系统未来行为，未来房价不能大幅度下跌，否则就有发生系统性金融风险的可能。我们系列深度报告基本揭示了房地产的一些重要方面。
        本周我们统计的42  个重点城市整体成交数据环比变化+0%，同比变化-2%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-20%/+7%/+0%；一/二/三线城市同比分别变化-15%/-4%/+4%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-11%/-26%/-16%/+1%  ，  北、上、广、深同比变化-60%/-18%/+30%/-22%。本周的二手房市场中统计的16  个城市成交面积环比变化+10%，同比变化+20%。库存方面，本周统计的18  城市库存去化周期为9.5  个月，环比变化+0.1  个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.3/+0.1/-0.2  个月。
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐招商蛇口、保利地产、新城控股、绿地控股、万科a  和荣盛发展，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。