中银国际-房地产行业周刊：降准难言融资改善，蓝筹龙头强者恒强-180625

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        上周（2018/6/18-2018/6/24）40个重点城市新房合计成交396万平米，环比下降13.2%；6月截至上周累计日均成交61万平米，环比5月下降0.8%，较去年6月下降13.7%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-1.7%、-21%、-9%，北上广深环比变化分别为：26.7%、-11.3%、0.4%、2.2%。6月24日，央行宣布从2018年7月5日起定向降准0.5个百分点，我们认为此次降准具有较强定向性与结构性，目的在于推动债转股的实施及降低中小企业融资成本，并不认为资金会流向房地产市场。在流动性紧张的大背景下，在拿地、资金等成本端优势明显的龙头优势扩大，而中小民企则难言改善。我们认为行业集中度提升趋势不变，坚定推荐龙头，强者恒强。另外建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：  1）龙头房企：保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW房地产指数下跌3.35%，沪深300指数下跌3.85%，相对收益为0.5%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第6位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华业资本、金丰投资、中房股份、陆家嘴、中洲控股。
        公司动态：金融街股东增持756万股，持股增至31.14%；华夏幸福总裁孟惊等管理层增持股份，耗资5,500万；世联行资产支持专项计划获批，发行总额1.05亿；新城控股向合作公司增资28.5亿元，并发行2亿美元境外债券；中房股份推进与忠旺集团重组，增发股份置入282亿元资产。
        政策新闻：央行下调人民币存款准备金率0.5个百分点，支持“债转股”项目；审计署报告表明9家国有银行违规向房地产融资361亿元；珠海新规表明，横琴新区新产业和商服项目不得向个人销售；西安要求房企摇号销售应提供不低于50%房源优先保障刚需家庭。
        行业数据：上周40个重点城市新房合计成交396万平米，环比下降13.2%；6月截至上周累计日均成交61万平米，环比5月下降0.8%，较去年6月下降13.7%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-1.7%、-21%、-9%，北上广深环比变化分别为：26.7%、-11.3%、0.4%、2.2%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.5个月，环比上升0.14个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1409万平米，环比上升2.8%；年初至今累计成交5.18亿平米，同比上升19.9%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。