国盛证券-房地产开发行业：苏州、济南、杭州推迟集中供地，禁“马甲”公司拿地-210820

《国盛证券-房地产开发行业：苏州、济南、杭州推迟集中供地，禁“马甲”公司拿地-210820（6页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国盛证券-房地产开发行业：苏州、济南、杭州推迟集中供地，禁“马甲”公司拿地-210820（6页）.pdf（6页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

事件：苏州、济南公告主要修改供地规则，禁“马甲”拿地。

近日，在深圳、天津、青岛等城市发布公告推迟第二批集中供地计划后，8月17日苏州、济南也发布公告，调整第二批集中供地规则，推迟集中供地的时间。

8月18日杭州发布公告，终止第二批集中供地，具体安排将于8月31日前通知。

苏州修改限价对毛利率影响很小，修改规则禁“马甲”拿地。

8月17日，苏州市规划和自然资源局发布《关于苏地网挂？2021？7号公告的补充公告》：1）将原定于9月1日-3日的中供地的推迟至9月16日；2）修改供地规则，禁止房企使用“马甲”公司参与竞拍，并对参与竞拍的房企资质和资金来源做出限制；3）修改5宗地块的一次性报价有效区间上限，但是修改幅度较小。

假设最终土地按市场指导价和一次性报价上限的平均值成交，则22宗有上限价格的地块的预期平均毛利率为13.2%，较修改前只提升了0.03个百分点。

苏州的竞价规则详见正文济南下调40宗地块限价溢价率至15%，修改地块的上限价对应的平均毛利率为11.1%。

8月17日，济南市自然资源和规划局发布《济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》：1）将原定于8月30日的集中供地推迟至9月10日；2）修改供地规则，禁止房企通过“马甲”公司拿地，限制参与竞拍企业的资质和资金来源，削弱了头部房企拿地的资金优势；3）修改竞拍规则，由“限地价，竞政府储备性公有房”改为“限地价，抽签确定竞得人”，锁定房企拿地的最低毛利率；4）修改2宗土地出让事项，增加配建面积，同时调整共计40总地块的限价溢价率至15%。

修改后这40宗地块按底价和限价成交的平均预期毛利率分别为25.0%和11.1%杭州终止第二批集中供地，具体安排将于8月31日前公告。

8月18日，杭州市规划和自然资源局发布《补充公告》，终止原定于9月7日-8日第二批集中供地，将于8月31日前重新公告。

投资建议：截至2020年8月19日，申万房地产板块估值（PE-TTM）为7.32倍，基本处于10年来最低水平。

我们认为市场对板块的担忧主要源于房企利润率的下行，而供地规则的完善将助力毛利率触底回升，看好板块估值修复。

我们推荐：（1）经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的金地集团、保利地产、万科A；（2）现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团。

风险提示：疫情影响超预期，集中供地规则完善不及预期，毛利率改善不及预期，集中度提升速度不及预期。