华安证券-宝龙商业-9909.HK-业绩高增、经营提升，聚焦“1+1+N”智慧升级-210820

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主要观点：事件公司发布2021年半年度报告：实现营业收入11.71亿元，同比增长34.8%；实现归母净利润2.03亿元，同比增长40.3%；每股基本收益0.32元；拟派发中期股息0.15港元。

业绩增长靓丽，经营指标全面提升报告期内，公司业绩的大幅增长得益于商管运营能力不断精进，在管规模增速可观及物管增值服务稳步提升：1）从营收基本面看，总体营收11.71亿元，其中商管运营收入9.42亿元（同比+34.6%，占比80.5%）、物业管理收入2.28亿元（同比+35.9%，占比19.5%），毛利润3.83亿元，同比+50.5%。

2）从在管面积看，商业已开业面积884万方（较前值+186万方，占比35%），物业已交付面积1638万方（较前值+473万方，占比65%）。

3）从经营角度看，项目整体出租率提升至92.3%，客流总数同比+56%（2019年同期+8%），销售总额同比+51%（2019年同期+10%）。

聚焦“1+1+N”，战略优化长三角区域在业务布局上，公司坚持战略聚焦“1+1+N”，即深耕长三角和大湾区和机会城市不变，自去年年底起聚焦长三角区域优化。

截至报告期末，商业运营服务合约建筑面积及已开业建筑面积中，长三角占比63%，住宅物业管理服务合约建筑面积及已开业建筑面积中，长三角占比53%。

长三角区域具备良好的商业服务市场基础，公司在该区域已实现持续深耕，有望借助规模效应和管理运营能力等优势，巩固区域优势。

公司项目储备丰富，后续增长有保障：1）商业新增签约277万方，其中长三角占比77.7%，2）商业新增第三方签约面积30万方，3）住宅新增签约477万方。

盈利能力优化，经营性现金流大幅提升1）从毛利率看，综合毛利率32.8%（较前值+3.5pct），其中商业运营毛利率34.7%（较前值+3.6pct）、物业管理毛利率24.7%（较前值+2.8pct）。

2）从资产负债率看，2021H1为53%，同比+2.0pct（2020年52%）。

3）从经营性现金流看，2021H1为4.44亿元，同比+69.0%（2020年7.95亿元）。

3）从关联交易收入看，2021H1为2.33亿元，占比19.9%，2020年为329亿元，占比17.1%。

4）从来自第三方收入看，2021H1为0.97亿元，同比+83%。

纽扣计划升级，加码布局智慧商业公司与腾讯合作再升级，加码布局智慧商业，拟打造一个融合存量资产管理、投资、消费者和商户服务的超级智能化场景，全新定义人货场：1）携手腾讯共同追加科技投资1亿元（各5000万元），2）从SAAS到PAAS构建智慧大数据平台，3）试点宝杨，全力打造智慧Mall。

盈利预测：预计公司2021~2023年EPS分别为0.69、0.96、1.35元/股，对应当前股价PE分别为26、18、13倍，维持“买入”评级。

风险提示：收并购及外拓项目不佳，集团竣工不及预期，疫情反复等。