银河证券-招商积余-001914-物管、资管稳中有进，融合融效增长可期-210820

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事件：公司公布2021年半年度业绩报告。

2021上半年，公司实现营业收入47.79亿元，同比增速23.6%，实现归母净利润2.48亿元，同比增速38.9%，实现基本每股收益0.23元/股，同比增速38.8%。

市场拓展量质齐升，物管业务稳健增长。

2021H1，公司物业管理服务增长稳定，实现营收44.36亿元，同比增长23.7%，占公司总营收92.8%，毛利率10.58%，同比下滑0.65%，然若剔除上年疫情补贴影响，本期毛利率较上年有所增长。

2021上半年，公司物管业务新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%，来自第三方拓展项目占比高达84.3%，外拓能力进一步提升。

截至6月末，公司在管项目1520个，较年初增加82个，在管面积1.99亿平方米，较年初增长4.9%，规模稳健增长。

公司于非住业态持续发力，实现深圳坪山公安局、北京师范大学等大批高质量项目落地，巩固非住领先地位。

沃土云林模式挖掘增值服务价值，公司以基础物管为沃土，打造沃土生态圈，推动专业化服务发展，专业化服务2021H1营收8.5亿元，同比增长31.41%。

资管业务逐渐回暖，运营能力系统提升。

目前，疫情对资管业务的冲击效应逐渐减弱。

2021上半年，公司资管业务实现营收2.70亿元，同比增长46.2%，占公司总营收5.7%，主要由于疫情防控常态化后，持有性物业经营状况回暖，公司所有酒店、购物中心、商业、写字楼等出租物业可出租面积总计59.20万平方米，截至6月末已出租57.20万平方米，总体出租率97.0%。

公司进一步发力整合招商资源，完善商业产品线，提升品牌组合战略，推进数字化管理，运营能力得到提升。

截至6月末，公司管理商业项目32个，其中受托管理项目24个，在管面积158万平方米，规模持续扩大，业务布局于深圳、武汉等十余城市，未来有望依靠强大的运营能力和多变的合作模式，提升商业业态布局。

深化推进融合融效，盈利能力有望复苏。

公司实施总部-城市公司-项目三级管控模式，减少管理层级，实现扁平化管理，提高决策效率，打造经营型总部。

公司对两个物业平台的城市公司进行整合，打造灵活有战斗力的前端市场经营主体。

公司还制定了业务融合关键事项操作指引，推进业务系统的统一，确保业务融合有序开展。

公司的改革举措有助于人效提升，符合当前市场竞争环境，未来有望依靠整合优势，实现盈利能力的进一步提升。

投资建议：公司迈入“谋划高质量发展”新阶段，物管业务稳健增长，资管业务回暖至疫情前水平，总部-城市公司-项目三级管控模式落地实施，城市公司完成整合，融合融效助力公司管理效率和营业能力持续提升。

我们预计公司2021-2022年每股收益分别为0.57元/股、0.79元/股，以8月19日的收盘价12.67元计算，对应的市盈率分别为22.2倍、16.0倍，维持“推荐”评级。

风险提示：外拓规模不及预期，公司战略落地质量不及预期。