平安证券-金科服务-9666.HK-业绩超预期高增，社区增值服务跨越式增长-210820

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投资要点事项：公司公布2021半年报，2021H1实现营收25.9亿元，同比增长88.8%，归母净利润5.3亿元，同比增长80.3%。

平安观点：营收利润同比增速均超80%，经营效率及盈利能力持续改善：2021H1公司收入25.9亿，同比增长88.8%；归母净利润5.3亿，同比增长80.3%，业绩超预期高增。

受益于管理提效及项目形成规模效应，综合毛利率较2020年末提升2.8pct至32.5%，其中基础物管毛利率较2020年末提升2.1pct至28.4%。

科技赋能管理方面，公司坚持人力机械化、机械智能化，2021H1人均效能较2020年末大幅增长21.5%，人力成本占比较2020年末下降4pct至47%，经营效率持续改善。

外拓延续强劲势头，在管规模稳健增长：截至2021H1，公司在管面积1.9亿平米，合约面积3.1亿平米；其中68%新增在管面积、73%新增合约面积来自第三方，第三方占比持续提升。

市场直拓量稳质深，2021H1新增合约面积超2350万方；高质效收并购稳步推进，完成空白城市（包头）布局、增强区域深耕浓度，截至2021H1储备并购立项面积约2.7亿平米，10倍覆盖全年收并购目标。

对外拓展方面，人力投入持续加大，投资发展团队人员数量同比增加45%，匹配公司中长期发展战略。

社区增值服务跨越式增长，“服务+生态”加速落地：公司深化“服务+生态”布局，营收结构显著优化。

2021H1社区增值服务收入同比大增419%至6.5亿，收入占比达25.2%，已成为公司第二大收入来源；其中旅居综合服务收入同比增长超16倍，增速位居各社区增值服务品类首位，于社区增值服务收入占比同比提升28.4pct至40.7%，实现旅居综合服务的全牌照经营。

公司致力于打造科技化、平台化的物业服务平台，2021H1增值服务团队人员同比增加52%，社区增值服务有望成为公司业绩的新增长极。

投资建议：考虑公司社区增值服务发展好于此前预期，科技赋能降本提效亦逐见成效，上调公司2021-2022年EPS预测至1.74元（原为1.55元）、2.7元（原为2.33元），预计2023年EPS为4.06元，当前股价对应PE分别为22.2倍、14.3倍、9.5倍。

公司背靠优质关联房企，规模稳健增长，同时加速市场化拓展，深耕区域已呈现规模效应，且公司深化“服务+生态”、“服务+科技”战略，重视人才投入匹配公司发展战略，综上维持“推荐”评级。

风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目纳入公司管理体系后，前期需投入较多管理成本，毛利率存在下滑风险；人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，单盘盈利能力或存在边际下降风险。