安信证券-房地产行业动态分析：一二手成交环升、TOP房企6月销售夺目-180701

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        ■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率3.34，较上周提升5.95%，从申万一级其他行业表现来看，房地产行业交投活跃度仍属于中等位置震荡。周收益率-6.58%，较上周收益率收缩3.22pct，在上周棚改一刀切传闻、人民币破6.6  关口等影响下，地产板块领跌。当前股票组合为招商蛇口、保利地产。近期中国指数研究院公布6  月房企销售排行榜，其中万科单月销售638  亿元，同比增速+40%；保利地产单月销售535  亿元，同比增速+31%；新城控股单月销售306  亿元，同比增速+287%；招商蛇口单月销售226  亿元，同比增速+111%；TOP10  房企6  月销售金额4368  亿元，同比增长37%。从上半年的表现上看，全国销售小幅增长持续，主流房企推盘节奏加快推动，叠加政策有保有压的分化（上半年部分城市推进人才新政，对冲严限购等），销售表现亮眼。
        ■一手房成交环升39.35%：全国41  城一手房成交面积503.39  万方，同比下降20.29%，环比上升39.35%，累计同比下降29.32%；其中一线4  城成交面积94.89  万方，同比上升5.65%，环比上升73.28%，累计同比下降22.17%；二线19  城成交面积261.44  万方，同比下降36.12%，环比上升38.98%，累计同比下降41.89%；三线18  城成交面积147.06  万方，同比上升11.05%，环比上升24.26%，累计同比上升1.21%。
        ■二手房成交环升25.31%：全国15  城二手房成交面积172.26  万方，同比上升16.12%，环比上升25.31%，累计同比下降24.56%；其中，一线2  城成交面积45.07  万方，同比上升48.79%，环比上升24.49%，累计同比下降24.71%；二线9  城成交面积108.29  万方，同比上升0.32%，环比上升20.62%，累计同比下降14.86%；三线4  城成交面积18.90  万方，同比上升86.81%，环比上升64.55%，累计同比下降9.38%。
        ■可售库存环升0.92%，去化周期增加0.09  周：1）全国15  城可售库存套数同比下降4.69%，环比上升0.92%；其中一线4  城同比上升1.96%，环比下降1.25%；二线8  城同比下降9.75%，环比上升2.77%；三线3  城同比下降4.16%，环比上升1.23%。2）全国15  城可售库存去化周期34.20  周，较上周增加0.09  周；其中一线4  城去化周期38.05  周，较上周下降0.63  周；二线8城去化周期36.87  周，较上周增加1.09  周；三线3  城去化周期18.63  周，较上周下降0.49  周。
        ■土地成交量价齐升：1）100  大中城市供应规划建筑面积1962.41  万平米，累计同比+22.50%，相对过去四周变化幅度为-0.35%；100  大中城市挂牌均价3252  元/平米，同比+124.12%，环比+37.74%；2）100  大中城市成交总建面2183.49  万平米，累计同比+11.13%，相对过去四周变化幅度为+1.52%；100  大中城市成交总价682.56  亿元，累计同比+7.74%，相对过去四周变化幅度为+16.57%；100  大中城市成交楼面价3126  元/平米，同比-5.44%，环比+27.49%。3）100  大中城市土地溢价率16.47%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为21.08%、15.05%、15.82%。
        ■政策方面：1）上周地产板块重创，更多源于PSL  收缩传闻，我们认为棚改总量或不变，但货币化与实物安置的比例或有所调整，货币化安置比例截止17  年末已达60%左右，未来或慢慢有所减少。按照货币化安置比例每下降5  个点来看，货币化安置面积占比全国住宅销售面积的比例大概降低1.7  个点左右（假设货币化安置面积每套85  平米计算）。2）上周政策走向上看，决策层对房地产市场稳定发展的诉求是不变的，上周央行表示坚持稳中求进，把握好结构性去杠杆的力度和节奏；七部委联合整治楼市乱象，30  城市先行开展专项行动。区域上，长沙公积金贷款二套首付不低于60%并取消最低可贷20  万规定，暂停企业在限购区域内购商品住房；杭州暂停向企事业单位及其他机构销售住房等；另外，浙江明确推进新型城镇化建设，全面放宽城市落户条件。政策有保有压仍存在，但调控整体偏严。
        ■投资建议：1）龙头房企快周转高回流策略，龙头房企销售释放持续，或可保障未来2-3  年的业绩释放。当前保利地产、新城控股、万科A  等估值5-9  倍，对应保守增速25%-30%之间；建议积极关注保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股等；2）行业当前由增量步入存量时代，传统的开发类集中度不断提升的同时也催生了产业链上下游及其他需求，运营类业务可为企业提供较强的稳定收入流，但当前A  股纯运营类公司标的较少，基本为开发+运营模式，这一类模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，按照运营类业务的优势+开发类业务优势，建议关注华侨城A  等。
        ■风险提示：政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期