东方证券-宝龙商业-9909.HK-2021年中报点评：管理能力稳步提升，下半年开业提速-210820

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事件公司公告2021年上半年业绩，实现营业收入11.7亿元，同比增长34.8%，实现归母净利润2.0亿元，同比增长40.3%，经调整后的净利润2.3亿元，同比增长59.4%。

核心观点营收高速增长，经调后业绩略超预期。

2021年上半年公司营收增长34.8%，分业务来看，商管部分营收9.4亿元，同比增长34.5%，住宅物业部分营收2.3亿元，同比增长35.7%，两翼保持均衡增长，收益于增长和成本控制，商管部分毛利率34.7%，同比上升3.6个pct，住宅物业部分毛利率24.7%，同比上升2.8个pct，综合毛利率上升3.5个pct至32.8%。

考虑到公司股权激励产生2760万服务费，经调整利润可达2.3亿元，同比增长59.4%，超出市场预期。

管理面积稳步扩张，出租率继续提升。

截止2021年上半年，集团商业运营服务面积为880万平，同比上升约180万平，合约面积1350万平；住宅物业管理面积为1640万平，同比上升约480万平，合约面积2800万平，保持管理面积稳步增长，合约储备丰厚。

尽管受到疫情反复的冲击，公司商管在管项目出租率达92.3%，较同期提升5.2个百分点，运营能力显著提升。

下半年开业加速，全年业绩有望再超预期。

公司上半年新增开业5个项目，包括温岭、诸暨、舟山3个宝龙广场以及宁波慈溪和老外滩2个星汇项目，总计开业面积41.9万平，公司下半年拟开业18个项目，总建面达115.4万平，开业大大提速，全年业绩有望继续保持高速增长。

财务预测与投资建议维持买入评级，调整目标价至31.60港元（原目标价38.49港元）。

我们维持预测2021-2023年每股收益为0.73/1.04/1.38元。

受消费不及预期影响，板块估值整体回调，可比公司2021年的平均估值为36X，对应目标价31.60港元（1港元=0.8317人民币）。

风险提示疫情反复影响开业节奏。

出租率提升不及预期。

外拓进展不及预期。