西南证券-金科服务-9666.HK-社区增值加速发展，外拓能力持续提升-210820

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业绩增速亮眼，多业务板块均衡发展。

上半年公司收入25.9亿元（+88.8%），归母净利润5.3亿元（+80.3%），业务板块多点开花，来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务的收入分别占总收入约50.6%、21.9%、25.2%及2.3%。

盈利能力持续改善，毛利率提升0.9pp至32.5%。

西南龙头地位稳固，外拓能力获进一步验证。

上半年公司在管面积及合约面积分别为1.9亿平（+44.0%）和3.1亿平（+23.2%）。

分业态来看，公司在管面积中住宅与非住宅面积分别为1.53亿平和0.34亿平。

分地区来看，公司在管面积中西南地区占比为53.0%，公司在西南地区市占率、密度持续保持行业领先。

此外，公司依靠良好的服务品质和口碑实现外拓，合约面积中独立第三方占比越58%，报告期内新增合约面积中73%来自独立第三方。

打造全生命周期社区生态，特色旅居服务成亮点。

上半年公司社区增值服务收入6.5亿元（+419.0%），营收占比大幅增至25.2%（+16.0pp），其中家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务、旅居综合服务分别实现收入1.3亿元（+110.4%）、2.1亿元（+626.4%）、0.5亿元（+234.4%）、2.7亿元（+1723.0%）。

公司致力于围绕“食、住、行、游、购、育”构建全生命周期社区生态圈，尽管受疫情反复的影响，公司特有的旅居综合服务板块依然实现爆发式增长，依靠旅游全链条资源优势，公司打造出了基于社区、面向社会的旅游发展新模式。

此外，上半年公司非业主增值服务收入5.7亿元（+94.2%），其中顾问及其他服务收入为1.1亿元，同比呈现大幅增长，主要原因是公司商品房代理销售业务取得突破性发展。

数智科技持续赋能，铸就智慧服务核心竞争力。

上半年公司智慧科技服务实现收入5700万元（+115.8%），毛利率49.4%（+0.7pp）。

公司致力于推进人力机械化、机械智能化改革，未来公司将进一步提升建筑信息模型装配式智能设计、数字化城市治理等科技能力，打造物联网IoT、空间操作系统、城市时空引擎三大核心竞争力，以争取获得第三方数字化业务。

盈利预测与评级：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为46%，考虑到公司储备面积充足，社区增值服务大幅增长，市场化拓展速度加快，参考可比公司，维持“买入”评级。

风险提示：第三方项目拓展不及预期；增值服务业务拓展不及预期等。