兴业证券-房地产行业周报：如期降准，看好龙头-180625

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        投资要点
        央行定向降准，去杠杆有底线。央行7月5日起定向降准，下调存款准备金率0.5个百分点，预计共释放7000亿元，几乎覆盖所有银行金融机构，鼓励用于“债转股”和小微企业融资。从降准范围和资金使用来看，并未严格限定资金用途，银行表内放贷能力得到改善。此前，国务院已表示“坚持稳健中性的货币政策，保持流动性合理充裕和金融稳定运行”，此次降准是整体定调的兑现。降准再次验证底线思维，去杠杆有底线，会用宽货币来对冲系统性风险，底线是房价不能大幅下跌。过往两年地产需求端净增加超过12万亿杠杆，三四线杠杆水平更高，2016年测算为66%，2017年超过70%，房价怕涨更怕跌。此外，房地产行业是经济的重要支撑，证监会副主席方星海也表述“房地产照样是经济增长的动力之一”，当前环境下，未来政策难以更紧。
        6月15日，我们在市场最悲观的时刻，联合张忆东老师开电话会议强烈推荐地产股不死鸟。一是，去杠杆必然有底线，底线就是房价不能大幅度下跌，房地产不可以崩盘，避免引发系统性金融风险，而之前的预期过于恐慌；二是，具有相对融资优势的企业，会逆势扩大市场份额，加速提升市场占有率；三是，地产基本面超预期的好。支持持续大繁荣的核心力量是银行对地产的加杠杆，然后就是在这基础之上的资产价格预期；四是，便宜就是硬道理，增量资金将系统提升地产股估值，增量资金是关键的少数派。
        增量资金——关键的少数派，持续买入地产股。6月1日，A股被正式纳入MSCI新兴市场指数，第一批纳入比例2.5%，预计将有90亿美元资金流入，地产行业共13只股票入选，占权重为6.2%。而9月3号还有第二批2.5%。本周陆股通买入较多的MSCI相关标的有绿地控股（571.8万股）、金地集团（252.4万股）、华夏幸福（47.8万股）、荣盛发展（31.4万股）。此外，A股地产估值足够便宜。美国前4大龙头地产公司2018年平均PE  11.2倍，而A股纳入MSCI地产标的2018年PE平均仅7.9倍，其中保利8.5倍、招商蛇口10.6倍、新城控股8.5倍、万科8.5倍、绿地控股7.4倍，荣盛发展5.3倍，华夏幸福7.2倍（以2018年6月22日收盘价计算）。
        我们此前在深度报告一到五中反复强调房地产本质是货币现象，是钱在买房子而不是人在买房子，房地产本质是社会大类资产重新配置。从长期来看，银行资产配置的大趋势很难改变。《深度一：银行必给地产加杠杆，国际比较研究》、《深度二：银行加杠杆带来中国房地产超级大周期》、《深度三：谁主导了资产配置：银行还是居民？》中我们研究几乎所有的经济体，在金融自由化阶段，商业银行的出路就是之前的配置方向，很难有大的方向性改变。而在这个阶段，房地产基本面基本无视人口年龄结构、城镇化等因素，大周期持续向上。这是由银行主导的资产配置行为，本质是钱在买房子不是人在买房子。《深度四：将库存去化到底》中我们提出三四线中期确定性中期繁荣，这是政府通过银行资产配置引导的三四线去库存，从而化解金融风险；《深度五：三四线房价再无周期》我们提出本轮三四线加杠杆去库存的方式，一定程度上是区域性风险转移为系统性的。很大程度上限制政府和金融系统未来行为，未来房价不能大幅度下跌，否则就有发生系统性金融风险的可能。我们系列深度报告基本揭示了房地产的一些重要方面。
        本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化-16%，同比变化-21%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+14%/-25%/-16%；一/二/三线城市同比分别变化-16%/-34%/-7%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+85%/-10%/+27%/+26%，北、上、广、深同比变化-34%/-38%/+33%/-0%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化-24%，同比变化-9%。库存方面，本周统计的18城市库存去化周期为9.9个月，环比变化+0.2个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.4/+0.2/-0.1个月。
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐新城控股、招商蛇口、保利地产、绿地控股、万科a和荣盛发展，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。