国盛证券-金科服务-9666.HK-上半年业绩高增超预期，社区增值服务表现靓眼-210821

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上半年收入业绩高速增长超预期。

公司2021上半年实现营收25.9亿元，同比大幅增长88.8%；实现归母净利润5.3亿元，同比大幅增长80.3%，营收业绩增速强劲主要系公司在管面积稳步扩张、增值服务爆发式增长及科技赋能、运营管理效率持续提升等因素所致。

其中基础物管/社区增值/非业主增值/智慧科技服务分别实现营收13.1/6.5/5.7/0.6亿元，同比增长41.5%/419%/94.1%/119%。

公司作为西南区域物管龙头，坚持深耕城市密度，打造特色增值服务体系同时持续依靠科技赋能体系降本增效，未来有望延续良好成长趋势。

社区增值服务占比提升驱动毛利率增长。

2021上半年公司综合毛利率为32.5%，同比提升0.9个pct，主要由于社区增值服务收入占比大幅提升16pct至25.2%。

其中基础物管/社区增值/非业主增值/智慧科技服务毛利率分别为28.4%/35.2%/37.0%/49.4%，同比分别变动+0.6/-2.9/-1.4/+0.7个pct。

基础物管毛利率提升主要系毛利率较高的新项目持续交付、占比提升所致，增值服务毛利率下降主要系持续扩充服务品类所致。

公司销售/行政费用率分别为0.13%/7.2%，同比变动+0.1/0.6pct，相对平稳，2021上半年公司归母净利率为20.5%，同比下降1pct，主要由于非经营因素影响（今年其他收入中向关联方提供贷款利息收入减少1.5亿，以及存在4736万汇兑亏损）。

市场化外拓能力得到持续验证，城市密度战略夯实区域优势。

2021上半年公司在管/合约面积分别为1.88/3.15亿平米，新增在管面积3062万平方，其中来自独立第三方/关联地产公司面积分别为2092/969万平方，新增合约面积3774万方，来自独立第三方/关联地产公司面积分别为2740/1034万方，公司新增第三方面积中收并购占比低，市场化外拓能力得到持续验证。

预计随着金科股份的持续交付、多业态外拓发力及收并购补充，公司未来管理规模有望快速稳定增长。

此外公司坚持夯实城市密度战略，在西南区域市占率及项目密度维持领先，截止2021上半年，公司合约面积超千万平方米的省份达6个，单体城市超过500万方的达6个，规模效应持续提升。

旅居及园区经营服务数倍增长，社区增值服务表现靓眼。

公司社区增值服务上半年表现靓眼，旅居综合业务/园区经营/家居焕新/家庭生活收入分别为2.7/2.1/0.5/1.3亿元，同比增长1623%/526%/234%/110%。

旅居综合服务厚积薄发，公司运营旅游业务近10年，拥有旅游服务全牌照，依托项目密度优势以及低获客成本优势，快速搭建旅游产品团队；园区经营服务多点开花，一方面发力社区传媒业务及车位管理服务，通过线上系统提升空间资源利用效率，一方面发展托幼业务，积极试点社区托育+故事剧场业务。

依托公司的高项目密度、智慧科技服务基础以及特色产业资源，公司有望持续丰富社区增值服务体系，提升服务渗透率。

投资建议：我们预测公司2021-2023年的归母净利润分别为11.0/17.9/28.2亿元，同比增长78.3%/62.9%/57.3%，2021-2023年CAGR为66%。

当前股价对应2021-2023年PE分别为22.0/13.5/8.6，考虑到公司优异的市场化外拓竞争力、良好的盈利结构及成长性，我们给予公司目标价82.5港元（对应2022年25倍PE），维持“买入”评级。

风险提示：第三方市场外拓竞争加剧风险，关联公司相关风险。