平安证券-新城悦服务-1755.HK-第三方拓展提速，社区增值成效显现-210821

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事项：公司公布2021半年报，2021H1实现营收18.77亿元，同比增长53.6%，归母净利润2.86亿元，同比增长51.6%，扣除汇兑损益及管理层激励的核心归母净利润3.21亿元，同比增长64.4%。

平安观点：业绩持续高增，毛利率稳中有升。

2021H1公司收入、归母净利润分别同比增长53.6%、51.6%。

尽管期内社保减免政策退出致基础物管服务毛利率同比下滑1.1pct至30.9%，但受益高毛利的社区增值服务收入占比及毛利率双升，整体毛利率同比提升0.8pct至30.6%。

期内管理费同比提升57.4%主要因公司规模快速增长与股权激励，扣除汇兑损益及管理层激励的核心归母净利润同比增幅达64.4%。

第三方拓展尤其收并购提速，成功切入医院物业与公建领域。

截至2021H1末公司在管面积1.2亿平米、合约面积2.5亿平米，分别较2020年末增加2096万平米、4696万平米。

上半年拓展合约面积中来自第三方占比约48%，与新城控股贡献相近；第三方拓展合约面积中，通过招投标直接拓展的面积占比56%，同时完成三个项目收购，其中通过收购浙江梁士物业切入行业壁垒较高的医院物业领域、通过收购山东丽都物业切入公建领域。

电梯与团餐业务增长快速，社区增值服务成效显现。

2021H1社区增值服务收入同比增长58%至2.9亿，占总营收比重同比增加0.4pct至15.6%，毛利率进一步提高2.5pct至45.2%，主要受益于公司布局的新业务增长快速，其中团餐业务收入同比增长353%，每天服务客群超过2万人次；设施社保管理业务收入同比增长78.6%以上，目前在管电梯维保台量超过2万台；此外快递柜等其他增值服务亦稳步推进。

投资建议：公司积极把握优质关联方和外拓优势，带动规模业绩持续高增。

目前公司在管储备充足，外拓实力强劲，收并购进一步赋能，未来管理规模有望再上台阶；社区增值服务则兼具获客与规模化优势，在行业渗透率低与政策支持背景下，未来增长空间广阔，维持公司此前盈利预测，预计2021-2023年EPS分别为人民币0.77元、1.11元、1.57元，当前股价对应PE分别为17.1倍、11.8倍、8.3倍，维持“推荐”评级。

风险提示：1）第三方外拓进展存在不及预期；2）外拓项目纳入公司管理体系后，前期需投入较多管理成本，随着外拓力度加大，项目整合亦可能不达预期，毛利率存在下滑风险；3）人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，单盘盈利能力存在边际下降的风险。