中银国际-房地产行业周刊：去杠杆表态温和转向，棚改工作有序推进-180711

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        上周（2018/7/1-2018/7/7）40  个重点城市新房合计成交437  万平米，环比下降29.1%；7  月截至上周累计日均成交62  万平米，环比6  月下降7.6%，较去年7  月上升2.1%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-56.8%、-16%、-22%，北上广深环比变化分别为：-70.1%、-10.3%、-78.8%、1.9%。上周，马骏和刘世锦分别表示“去杠杆不会一刀切”以及“去杠杆初见成效，我国进入稳杠杆阶段”，政策表态较之前有所温和，预计流动性紧张局面将边际改善。同时，国务院落实2018  年开工580  万套棚改计划情况，表明棚改总量及货币化安置比率逐步下降，消除市场对于棚改断崖式下跌的担忧。我们认为在融资收紧的大背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不变。建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs  受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW  房地产指数下跌7.29%，沪深300  指数下跌4.15%，相对收益为-3.14%，板块表现弱于大市，在28  个板块排名中排第28  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：中弘股份、中洲控股、万通地产、华业资本、三湘股份。
        公司动态：新城控股前6  月合同销售金额953  亿元，同比增长94%；华夏幸福激励计划调整，股票期权行权价格、限制性股票价格均下调；世茂股份上半年销售同比涨60%至160  亿元，完成目标67%；金科调整限制性股票激励计划，回购价格下调至2.73  元/股；万科与中信资本拟投资医疗健康基金，目标规模17  亿元。
        政策新闻：上海发布企业购房新规，须满足设立、缴纳社保和公积金5年；陕西出台细则，规范商品住房销售摇号公证全过程；海南公布个人可申请开发无居民海岛，并设置开发利用期限；广州住房公积金缴存基数下限上调为2,100  元；昆明新政规定7  月1  日起非云南省户籍自然人限购1  套房；长沙将安居型商品住房供地比例提高至60%以上。
        行业数据：上周40  个重点城市新房合计成交437  万平米，环比下降29.1%；7  月截至上周累计日均成交62  万平米，环比6  月下降7.6%，较去年7  月上升2.1%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-56.8%、-16%、-22%，北上广深环比变化分别为：-70.1%、-10.3%、-78.8%、1.9%。14  个重点城市住宅3  个月移动平均去化月数为5.3  个月，环比下降0.98  个月。前周100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积2,882  万平米，环比上升11.5%；年初至今累计成交5.79  亿平米，同比上升22.2%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。