国盛证券-新城悦服务-1755.HK-上半年业绩快速增长，盈利结构持续优化-210821

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上半年业绩增速快增长，盈利结构持续优化。

公司2021上半年取得营收18.8亿元，同比增长53.6%，归母净利润2.9亿元，同比增长51.6%，超预期，净利润增速略慢于收入增速主要系汇率损失影响。

分业务看，公司基础物业管理/社区增值/智慧园区/开发商增值服务收入分别为9.2/2.9/2.7/3.9亿元，同比增长73.6%/58.2%/31.3%/31.0%。

物业管理及社区增值服务毛利占比分别提升2.9/1.3pct至49%/23%，关联交易占比较高的开发商增值服务占比回落3.3pct，盈利结构持续优化。

受社区增值服务毛利率提升驱动，综合毛利率稳步增长。

公司2021上半年综合毛利率为30.6%，整体增长0.8pct，主要受社区增值服务毛利率提升幅度较大驱动。

公司基础物业管理/社区增值/智慧园区/开发商增值服务毛利率分别为30.9%/45.2%/16.0%/29.2%，同比变化-1.1/+2.5/+1.1/+0.9pct。

基础物管毛利率下降主要系去年受惠于社保减免政策使得同期基数较高，社区增值服务毛利率提升较大，主要受高毛利率的公共资源管理服务收入占比提升及社区零售服务毛利率上升驱动。

公司费用率保持平稳，销售/行政/财务费用率分别为0.8%/9.0%/0.8%，同比变化0/+0.2/+0.2pct，归母净利率同比微降0.2pct至15.3%，主要系汇率损失影响。

第三方面积占比稳定提升，多业态发力外拓。

上半年公司在管/合约面积为1.2/2.5亿方，合约/在管比行业领先。

上半年新增在管面积2096万方，同比去年接近翻倍，来自第三方/关联地产新增分别为1111/985万方。

新增合约面积4696万方，来自第三方/关联地产分别为2172/2523万方。

总合约面积中第三方占比提升约2.8pct至34.8%，公司外拓能力持续增强。

同时公司通过收并购持续丰富经营业态，三个收并购项目获得合约面积约1030万方，包括收购梁士物业进入医院物业，收购山东丽都物业发力公建物业。

未来随关联地产稳定交付、第三方外拓发力及收并购优质标的，公司在管面积有望保持稳定快速增长，管理业态有望持续丰富。

社区增值永续业务发展势头良好，团餐及社区零售表现靓眼。

公司永续型社区增值服务新项目发展势头良好，团餐/社区零售/设施设备服务收入分别大幅增长353%/161%/78.6%至0.4/0.6/0.6亿元。

公司今年2月宣布收购关联地产云柜业务，通过线上平台搭配线下驿站、快递柜模式快速推广小区试点，同时增强生鲜供应链建设。

当前公司单位面积的社区增值服务收入及毛利等指标仍相对偏低，预计未来有望实现快速增长。

投资建议：我们预测公司2021-2023年归母净利润为6.6/9.6/13.5亿元，同比增46.0%/44.7%/41.3%，2021-2023年CAGR为44%。

公司收入盈利结构持续优化，未来具备确定成长性，估值处于行业偏低水平，当前具备较强性价比，我们给予目标价30.3港元（对应2022年22倍PE），维持“买入”评级。

风险提示：关联地产交付不及预期风险，第三方外拓市场竞争加剧风险、毛利率中长期下行风险等。