兴业证券-佳兆业美好-2168.HK-拓展能力增强，第三方占比提升-210821

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核心净利润同比增长63.2%，业绩符合市场预期：2021H1，公司营业收入13.25亿元人民币(下同)，同比增长78.8%；其中，物业管理、交付前及顾问、社区增值和智能解决方案服务的占比分别为42.7%、41.7%、7.4%和8.3%，业务和母公司实现高度协同。

2021H1，公司核心净利润为2.22亿元，同比增长63.2%，核心净利润率为16.8%，公司业绩符合市场预期。

毛利率略降：2021H1，公司综合毛利率为32.6%，较去年同期下降1.2个百分点，其中盈利能力下降的三项业务物业管理、交付前及顾问和智能解决方案服务的毛利率分别为29.8%、31.1%和30.8%，毛利占比分别为38.9%、39.7%和7.8%。

公司毛利率下降主要因外拓第三方项目占比提升，以及低毛利业务收入占比提升。

公司高毛利社区增值业务在高速发展阶段，上半年完成“小K生活”品牌升级，随着业务结构优化，公司利润率有望改善。

第三方项目占比持续提升：截至2021H1，公司在管面积为8626万平米，净新增在管面积2877万平米，已完成全年新增在管面积目标的67.7%；公司来自第三方的管面积占比63.7%，较2020年末增加13.8个百分点。

2021H1，公司外拓新增在管面积约1540平米，超过2020全年。

通过“佳美+并购公司”双品牌联动，并购公司具有持续拓展能力；公司自身拓展能力不断增强，并购储备充足，预计全年在管面积有望超过1亿平米。

我们的观点：公司通过外拓、股权合作、合资平台等多种方式进行多维度扩张，积极拓展第三方市场，拓宽城市服务业务边界，多元业态综合发展，规模有望稳健增长。

2021上半年公司完成社区增值服务品牌升级，未来有望保持高速增长，驱动公司盈利能力提升。

公司估值目前处于较吸引的位置，建议投资者积极关注。

风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。