华创证券-首开股份-600376-2018年半年度业绩预告点评：业绩大增，销售暂弱，高股息、低PB-180712

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        事项：
        7  月11  日晚，首开股份发布2018  年业绩预增公告，公告实现归属于上市公司股东净利润与上年同期相比，将增加9  亿元左右，同比增加290%左右；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比，将增加8  亿元左右，同比增加430%左右。此外，公司公告18  年上半年签约销售307.8  亿元，同比下降19.7%；签约面积120.4  万平米，同比下降19.3%。
        评论：
        18H1  营收同比+50%，业绩同比+285%，源于结算加速和投资收益较多
        18  年上半年公司预计实现营收167.5  亿元，同比增长50%左右；预计实现业绩12.2  亿元左右，同比+285%，营收和业绩均创历史新高；其中预计实现扣非净利润9.8  亿元左右，同比+433%，非经常性损益2.3  亿元，同比+76%。分季度看，公司1、2  季度分别实现业绩3.3  亿元、9.0  亿元，分别较去年同期增长105.5%、470.6%，公司结转速度明显加快。18  年上半年公司业绩表现亮眼主要源于营收增长较快、16  年公司高价项目进入结转周期后毛利率或将有所回升、通过联营、合营实现投资收益大增以及去年同期低基数效应凸显。
        18H1  销售额308  亿，同比-20%，下半年加大推盘力度或推动销售改善
        18  年上半年公司实现签约销售额307.8  亿元（此为网签口径，合同销售则更大），同比-19.7%；签约面积120.4  万平米，同比-19.3%，分别完成全年计划销售金额1,016.5  亿元的30.3%、计划销售面积333.3  万方的36.1%，略超公司年初制定的上半年完成全年销售计划的30%的进度。考虑到公司全年计划新开工596.3  万平米，同比+6.4%，同时基于一二线城市尤其北京近期预售证监管略有放松趋势，预计下半年公司推盘力度或将有所加大，从而推动销售在当前一二线城市市场热度不差背景下有所改善。截至17  年年末，公司预收账款516亿元，同比+25.1%，可覆盖17  年地产结算金额1.43  倍，丰富的预收账款将保障公司下半年结算持续增长。
        18H1  拿地谨慎为主，拿地以一二线城市为主，京内棚改项目有序推进
        18  年上半年公司新增项目5  个，计容建面50.0  万平米，同比-81.2%，对应总地价73.6  亿元，同比-87.8%，其中北京新增计容建面10.3  万平米，占比20.5%，京外深圳、天津、苏州、成都4  城新增计容建面39.7  万平米，占比79.5%，公司拿地仍以核心一二线城市为主；同时，北京棚改项目也在有序推进，18  年5月拟10.9  亿收购集团旗下中晟置业100%股权，以获得中晟新城及中晟景苑保障房项目、密云长安新村及南菜园旧城棚改项目和密云自有用地商业项目，对应建面92.8  万平方米，此外，叠加目前已实施的丰台万泉寺、怀柔区和顺义区幸福西街等棚改项目，占地332.2  万方；以及计划落地的昌平区等8  个项目（合计占地780.7  万方），将为公司业绩增长打开空间。
        投资建议：业绩大增，销售暂弱，高股息、低PB，维持“推荐”评级
        首开股份作为北京龙头国资房企，通过棚改、多方联合等各种方式在京内积极拿地，公司在北京国资房企整合中整合优势明显。17  年末公司预收账款516亿元，可覆盖17  年全年结算1.43  倍，业绩锁定性较高。我们维持公司18-20年每股收益预期分别为1.10、1.31  和和1.48  元，鉴于18  年销售差于同行以及行业整体估值下行，下调目标价至7.70  元，同时又鉴于公司股息率较高达9.2%，对应18  年PE仅5.9  倍，目前PB  仅0.59  倍，扣除永续债后市净率也仅为0.76  倍，公司价值低估，维持“推荐”评级。
        风险提示：房地产市场销售弱于预期；跨区域经营风险