招银国际-房地产行业：股价回落近40%，不利因素已反映-180712

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        1-5  月物业销售上升11.8%。2018  年1-5  月，全国商品房累计销售金额4.88  万亿元，同比增长11.8%，增速较前期回升2.8  个百分点；销售面积5.64  亿平米，同比增长2.9%，增速较前期回升1.6  个百分点，为近一年来累计增速首次回升。
        5  月单月销售金额为1.26  万亿元，同比增长20.63%；销售面积1.42  亿平米，同比增长7.99%。销售金额和面积增速的双双反弹，主要是相较于一季度严格的预售证管控，5  月部分城市出现了预售证和备案政策的松动，房企推盘节奏有所加快。全国房地产开发投资4.1  万亿元，同比增长10.2%，增速比1-4  月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资2.9  万亿元，增长14.2%，增速与1-4  月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。
        大型品牌房企强者越强。根据克而瑞销售榜单，截至6  月30  日，TOP100  房企合计全口径销售规模近4.6  万亿元，同比增长36.5%，半年销售额达500  亿元以上的房企数量为25  家，有33  家超过400  亿元，皆有可能跨入全年千亿的门坎。销售排名前三甲的房企仍然是碧桂园、恒大、万科。销售额分别达4,125  亿元、3,040  亿元及  3,030  亿元，同比增长45%、26%及11%。从销售金额看，房企的行业集中度继续提升。其中，TOP30  和TOP100  房企的流量金额集中度近50%和70%，分别较2017  年上半年提升7.6  和12.5  个百分点，市场资源和份额将向大型品牌房企进一步聚拢。
        料下半年销售增长放缓。虽然上半年中国物业市场销售依然活跃，但我们预料下半年是一个行业的整固期。首先，去年下半年的基数较大，2017  是中国房地产销售的高峰，下半年销售金额达7.46  万亿元，再加上一个监管更严厉的环境，我们相信中国房地产要在2018  下半年取得销售增长是很困难。此外，中国房地产市场调控的力度比我们原本预期更加严厉，限购、限贷、限价及限售以外，更开始限制企业购房，而最令市场担心的是更改棚改安置货币化政策的收紧，我们认为此政策的收紧会对未来三四线房地产市场的销售有所影响，但目前中国的房屋库存量  (尤其是在三四线城市)  已经改善，已竣工待售的房屋自2017  年3  月己连续15  个月下跌，所以收紧也是理所当然，就算改变棚改安置货币化料不会对三四线房地产市场有巨大的打击，而且部份已购房的投资者随着房价的上升令其购买力增加，所以在三四线城市对房地产的需求不会有很大的回落。
        去杠杆减少金融风险。我们认为中国政府对房地产的调控主要是针对风险，过去三年房地产市场的急速扩张，主要建基于松动的信贷市场，房地产公司通过债券、银行借贷及其他融资渠道，购房者通过房贷及短期个人贷款，大部份借来的金钱都投进了房地产市场，我们相信中国政府通过调控来达到  “去杠杆”  的目的，以避免房地产泡沫在高位爆破时对银行及金融市场带来严重的冲击。