兴业证券-房地产行业新房二手房周报：本周新房二手房成交延续回升趋势，2月百强房企销售转正-230305

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　　本周新房二手房成交面积同环比均提升。1）新房方面：本周49城整体新房成交面积490万方，同比+8.6%，环比+14.5%，相对2022年周均+30.8%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+10.0%/+22.0%/-7.0%，环比+9.6%/+15.0%/+15.8%。3月以来，新房累计成交面积同比-5.1%，环比+28.3%；2）二手房方面：本周15城二手房成交面积214万方，同比+93.1%，环比+11.7%。3月以来，二手房累计成交面积同比+99.4%，环比+72.2%。同比2022年春节后同期：1）新房方面：当周全国49城成交面积同比+43.7%，其中一线4城累计同比+34.2%，二线11城累计同比+53.8%，三四线34城累计同比+34.4%。春节后全国49城累计同比-3.8%，其中一线4城累计同比-10.9%，二线11城累计同比+6.3%，三四线34城累计同比-12.5%；2）二手房方面：当周全国15城成交面积同比+81.8%，其中一线2城累计同比+44.9%，二线7城累计同比+97.1%，三四线6城累计同比+98.4%。春节后全国15城累计同比+66.5%，其中一线2城累计同比+32.4%，二线7城累计同比+82.2%，三四线6城累计同比+73.8%。
　　2月百强房企单月销售同比转正。百强房企销售数据自21年6月起连续负增长20个月，本月首次转正。2月百强房企销售金额环比+29.8%，同比+11.8%。剔除春节因素，百强房企销售金额1-2月累计同比-12.7%（22年全年同比-42.3%），降幅明显收窄。
　　因城施策持续变化。1）深圳可售人才房申购条件放宽，单身年龄限制由35周岁降至30周岁；2）南京公积金账户余额可作为前期购房资金；3）合肥拟出台公积金新政，多子女家庭最高可贷75万元；4）厦门住房政策向多子女家庭倾斜，拥有二孩及以上符合条件的可购第3套自住商品房；5）徐州支持刚性和改善性购房需求，阶段性调整住房公积金贷款上限；6）温州瑞安市三孩家庭购房可最高补助购房款的1.2%；7）开封鼓励回购存量商品房用作保障性租赁住房；8）西藏日喀则3月1日至6月1日购买新建商品房享受3%补贴，最高不超5万元。
　　1、本周新房、二手房成交情况：
　　新房方面：本周49城整体新房成交面积490万方，同比+8.6%，环比+14.5%，相对2022年周均+30.8%。年初以来累计同比-8.4%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+10.0%/+22.0%/-7.0%，环比变化+9.6%/+15.0%/+15.8%，年初以来累计同比-14.9%/-7.7%/-5.6%。
　　二手房方面：本周15城整体二手房成交面积214万方，同比+93.1%，环比+11.7%。年初以来累计同比+42.3%。
　　（1）新房成交情况：
　　新房方面：本周49城整体新房成交面积相较去年同期变化+8.6%，环比+14.5%，相对2022年周均+30.8%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+10.0%/+22.0%/-7.0%，环比变化+9.6%/+15.0%/+15.8%。
　　2月累计：49城市新房成交面积同比-5.1%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-8.6%/+12.2%/-26.0%。
　　年初以来：49城市新房成交面积同比-8.4%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-14.9%/-7.7%/-5.6%。
　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为12.8个月，环比变化-0.0个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.0/-0.1/-0.3个月。
　　（2）二手房成交情况：
　　本周15城成交面积同比变化+93.1%，环比+11.7%。2月以来累计同比+99.4%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化+42.3%。
　　一线城市（北京、深圳）：二手房成交面积本周同比+49.8%，环比+19.4%。2月以来累计同比+40.3%。年初以来累计同比变化+20.7%。
　　二线城市（南京、杭州、成都、苏州、青岛、南宁、厦门）：二手房成交面积本周同比+118.2%，环比+9.5%。2月以来累计同比+136.0%。年初以来累计同比变化+54.2%。
　　2、房企资金跟踪：
　　3月2日，滨江集团拟发行9亿元短期融资券，期限366天。
　　3月1日，保利发展125亿元定增申请获上交所受理。
　　2月28日，华发股份60亿元定增申请获上交所受理。
　　2月28日，首开股份向控股股东申请三笔借款，合计不超过60亿元。
　　3、本周市场重要信息：
　　（1）行业信息：
　　3月3日，中国人民银行副行长、外汇局局长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，随着疫情形势的好转和疫情防控政策的优化调整，前期出台政策的作用空间和作用效果大大改善。近一段时期，市场信心加快恢复，房地产行业尤其是优质房企融资环境明显改善。
　　3月3日，北京市率先在朝阳区、海淀区、通州区和经济技术开发区试行开展“交地即交证”改革，符合条件的用地单位可“一站式”办理土地交付和不动产登记。
　　3月2日，广东省人民政府印发广东省激发企业活力推动高质量发展若干政策措施的通知提出，为基础设施、重大项目建设和房地产平稳健康发展提供融资1.5万亿元左右。
　　3月1日，为充分发挥住房公积金保障制度，河南省住房城乡建设厅近日出台措施，个人住房公积金贷款发放时限压缩至20个工作日内。
　　 2月28日，深圳发改委等三部门近期召开9家房企开会，主要探讨房地产投资开发形势。
　　2月28日，义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布通知，即日起实施八条房产“新政”。此次推行的政策从加大金融支持、加大“房票”使用力度、调整人才房政策、优化土地出让政策等多个方面助力房地产市场发展。
　　2月28日，湖南省武冈市近日举行首届房地产交易会新闻发布会，武冈市将在《关于促进全市房地产业健康有序平稳发展的若干措施》等系列政策的基础上，针对武冈市首届房地产交易会，在房交会期间推出更加优惠的“五条政策”。其中提出，按照新政，契税100%予以奖补。
　　（2）公司信息：
　　【万科A】2月实现合同销售金额301.2亿元，同比+2.6%；销售面积193.7万平，同比+4.6%。以每股13.05港元的价格配售3亿股H股，预计筹集资金39.15亿港元。
　　投资建议：春节后成交持续回升，表述仍积极，求是杂志提及房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。持续坚定看好地产股，可重点关注，1）预期今年销售表现较好的强信用企业：招商蛇口、华发股份、保利发展、滨江集团，关注首开、华侨城；2）有修复空间的标的:新城控股、金地集团、万科A等；3）招商积余、南山控股，等等。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。