兴业证券-物业管理行业周报：碧桂园服务发布盈警，减值压力大-230304

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　　本周行情：本周（2023.2.27-3.3），物管板块个股涨幅前三的公司为保利物业、中海物业、碧桂园服务，分别增长7.0%、6.9%和6.2%。截至3月3日，YTD涨幅前三的公司为越秀服务、滨江服务和中海物业，分别增长46.5%、35.7%和24.0%。
　　碧桂园服务预告盈警，计提减值导致盈利能力下降：3月3日，碧桂园服务公告预期公司2022年度未经审核收入及归母核心净利润将分别同比增长超40%和5%，未经审核税前净利润、期内净利润及归母净利润将分别同比下降约34~40%、45~51%和51~57%，主要因疫情导致的额外成本增长、疫情下部分业务难以正常开展以及收购带来的商誉及无形资产减值。我们认为部分民企物管公司的关联方依然存在流动性压力且发展过程中收并购较多存在减值风险，将有较多民企物管公司2022年度业绩存在增收不增利现象。
　　行业均加大第三方市场拓展力度，提高业务独立性：根据中指研究院统计，2023年1-2月，TOP50物管公司第三方市场拓展面积共计20427万平方米，在新增合约面积中占比约78%，行业均加大第三方拓展力度，提高业务独立性；其中排名前三的公司为雅生活服务、华润万象生活和碧桂园服务，第三方市场拓展面积分别为1590、1585和1290万平方米。
　　港股通增持变化：本周，港股通增持排名前三的分别是雅生活服务（+0.72pct）、绿城服务（+0.24pct）和华润万象生活（+0.02pct）。
　　地产强则物管强：从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至3月3日，港股物管行业平均估值对应2022/2023年分别为11.6/10.6XPE。我们认为随着地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业、华润万象生活和越秀服务，民企物管公司新城悦服务、旭辉永升服务、宝龙商业和融创服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。