中信建投-房地产行业租赁住房金融17条新政点评：租赁住房再获政策支持，新发展模式越走越宽-230225

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　　核心观点
　　《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》将房地产金融支持范围从保障性租赁住房扩充至所有租赁住房。新政明确了信贷对租赁住房的支持方式，重点支持自持物业的住房租赁企业；同时拓宽租赁住房多元化投融资渠道，包括创新住房租赁担保债券、稳步发展REITs等。政策契合房地产新发展模式要求，将有望推动长租房市场发展，利好长期布局长租房的房企。
　　事件：
　　2023年2月24日，为支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，共包括17条内容（以下简称“租赁住房金融17条”）。
　　简评
　　房地产金融支持范围从保障性租赁住房扩充至所有租赁住房。2022年年初央行、银保监会、住建部等部门发布针对保障性租赁住房出台金融支持政策，此次租赁住房金融17条新政将金融支持的范围进一步扩充至所有租赁住房，包括市场化的长租房。据财联社报道，在此次政策文件之外，金融部门还将设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，进一步保障租赁住房的资金需求。
　　明确信贷对租赁住房的支持方式，拓宽租赁住房多元化投融资渠道。此次租赁住房金融17条新政，为租赁住房的开发到运营提供全方位的信贷支持指引，对于自持物业的住房租赁企业支持力度较大：1）支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。2）鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。3）支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。4）对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。此外，新政亦注重拓宽租赁住房的多元化投融资渠道，包括：支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券（Cover Bond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs）等，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。
　　契合“房住不炒”政策基调，房地产新发展模式越走越宽。此次租赁住房金融17条新政明确提出“严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资”，与“房住不炒”的政策基调相契合，推动以“租购并举”住房制度为代表的房地产新发展模式的建设。
　　投资建议：新政支持市场化长租房发展，利好长期布局长租房的房企。租赁住房金融17条将金融支持的范围由先前的保租房拓展至所有租赁住房，信贷政策重点支持自持物业的住房租赁企业，住房租赁担保债券、REITs等工具有助于长期布局此领域房企的资产盘活与运营效率提升。A股的万科A、保利发展、金地集团，以及港股的龙湖集团、华润置地、碧桂园、中国海外发展等长期布局长租房的房企将受益于此。
　　风险提示：租赁住房市场租客稳定性风险、管理和维护风险、租赁收益风险等。
　　风险分析
　　1.稳定性风险：保障性租赁住房的租赁期限通常较长，如果租赁期内市场环境发生重大变化，例如租赁市场供求关系、政策变化等，可能会对租客和项目的稳定性造成影响。
　　2.管理和维护风险：保障性租赁住房项目需要实现规范化管理和良好的维护保养，但这需要高效的运营和管理能力，否则可能会导致项目质量下降，租客流失等问题。
　　3.租赁收益风险：如果租赁住房的租赁收益低于预期，可能会对项目的建设和运营造成财务压力。