兴业证券-房地产行业新房二手房周报：需求端政策力度加大，期待进一步变化-221211

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　　本周新房成交面积同比下降，二手房成交面积同比提升。1）新房方面：本周36城整体新房成交面积313万方，相较去年同期变化-21.4%，环比-1.2%，相对2021年周均-41.4%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-6.1%/-25.0%/-23.9%，环比变化-7.6%/+0.1%/+1.4%，一线城市中，上海同比正增长+68.4%；二线城市中，济南、杭州、南京、福州、成都环比提升。12月以来，累计成交面积同比-28.4%，环比+11.8%。城市表现方面，上海、杭州、福州、扬州、江阴、金华、惠州、泉州、江门、柳州同比正增长。2）二手房方面：本周13城二手房成交面积117万方，同比+9.8%，环比+6.2%。城市表现方面，青岛、扬州、无锡本周成交面积同比增幅超100%。12月以来，成交面积同比+9.7%，环比-10.4%。城市表现方面，青岛、扬州本月成交面积同比增幅超100%。此外，深圳、杭州、成都、厦门、南宁、苏州、江门等核心城市亦实现同比正增长。
　　研究推动REITs试点范围覆盖至长租房及商业不动产。12月8日，证监会副主席李超表示，我国基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，形成了良好示范效应。下一步将继续推动更多优质项目发行上市，扩大REITs试点范围，尽快覆盖多个等基础设施领域，推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
　　首单定增详细预案落地。12月5日，华发股份发布2022年度非公开发行A股股票预案公告。本次拟发行规模不超过6.35亿股（不超过当前总股本30%），募集不超过60亿，其中45亿元用于郑州、南京、湛江、绍兴的4个房地产项目，15亿元补充流动资金。大股东华发集团认购金额不超过人民币30亿元，认购数量占比不低于28.49%，彰显了大股东支持力度。
　　因城施策各地持续变化。1）南京有媒体报道称南京二套房的首付比例再次调整。贷款已结清，首付3成，利率4.1%；有一套房贷款未结清，再购房首付4成，利率4.9%；2）武汉房交会期间，政府对参展项目成交房源的购房人给予1万元数字消费券和住宅转向维修资金补贴；二环外新房限购放开，首套首付最低2成；3)厦门岛外限购策略调整，非本市户籍无住房实际工作和生活的的家庭和个人可购买1套；4）芜湖三孩家庭首次申请公积金贷款，额度最高可上浮20%；5）荆州大专及以上毕业生购首套新房可申领2万元补贴；6）靖西购房首套、二套、三套新房分别按房屋总价1.5%、2%、3%给予补贴；7）佛山12月10日起，佛山全面取消限购，祖庙、桂城、大良不再限购。
　　1、本周新房、二手房成交情况：
　　新房方面：本周36城整体新房成交面积313万方，同比-21.4%，环比-1.2%，相对2021年周均-41.4%。年初以来累计同比-36.5%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-6.1%/-25.0%/-23.9%，环比变化-7.6%/+0.1%/+1.4%，年初以来累计同比-24.0%/-30.5%/-48.8%。
　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化+9.8%，环比+6.2%，年初以来，二手房成交面积累计同比变化-13.8%。
　　（1）新房成交情况：
　　新房方面：新房方面：本周36城整体新房成交面积相较去年同期变化21.4%，环比-1.2%，相对2021年周均-41.4%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-6.1%/-25.0%/-23.9%，环比变化-7.6%/+0.1%/+1.4%。
　　12月累计：36城市新房成交面积同比-28.4%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-16.0%/-23.3%/-41.2%。
　　年初以来：36城市新房成交面积同比-36.5%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-24.0%/-30.5%/-48.8%。
　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为12.3个月，环比变化-0.1个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.0/-0.2/-0.0个月。
　　（2）二手房成交情况：
　　本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化+9.8%，环比+6.2%。12月以来累计同比+9.7%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化-13.8%。
　　一线城市（北京、广州、深圳）：二手房成交面积本周同比-35.3%，环比8.1%。12月以来累计同比-34.7%。年初以来累计同比-28.0%。
　　二线城市（南京、杭州、宁波、苏州、青岛、济南、福州）：二手房成交面积本周同比+22.0%，环比+10.7%。12月以来累计同比+35.8%。年初以来累计同比+3.5%。
　　2、房企资金跟踪：
　　12月9日，金地集团子公司金地建材购买公司债券和资产支持证券合计约305万张，累计购买金额约1.93亿元。
　　12月6日，绿地控股拟向不超过35名特定投资者非公开发行数量不超过发行前总股本的30%的股票，用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设。
　　12月5日，华发股份非公开发行股票数量合计不超过6.35亿股，拟募集资金总额不超过60亿元，投向全国4个项目及补充流动资金。华发集团认购金额不超过30亿元，认购数量占比不低于28.49%。
　　12月5日，招商蛇口发布停牌公告，拟定增募资购买资产，拟购买资产包括南油集团24%股权等。
　　12月5日，金科股份拟筹划非公开发行股票，所募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发等。
　　12月4日，招商积余正筹划转让部分子公司股权，并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款，本次交易处于筹划阶段，相关事项尚不确定。
　　 3、本周市场重要信息：
　　（1）行业信息：
　　12月6日，中共中央政治局分析研究2023年经济工作，其中提及充分消费的基础作用和投资的关键作用。
　　12月9日，银保监局发布通知，支持商业银行开展保函置换预售监管资金业务，鼓励机构为积极自救的房企提供增量融资支持。
　　12月9日，中国信达联合中豫建投设立的河南省房地产纾困基金注册落地，注册资金100亿元，用于专项投资河南省问题楼盘纾困。
　　12月8日，央行上海总部、上海银保监局表示保持开发贷款稳定投放，支持房企到期债务合理展期。
　　12月7日，北京发布12条助企纾困措施，其中涉及房地产提及，加大金融支持力度，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。
　　12月6日，海南对房企实行信用管理，信用较差企业不支持参与政府投资项目。
　　12月6日，中国银行河南省分行与建业集团等房企签署合作协议，提供意向性授信金额合计200亿元，共同维护房地产市场平稳健康发展。
　　（2）公司信息：
　　【金地集团】1-11月公司实现签约面积903.3万方，同比下降27.3%；签约金额2014.0亿元，同比下降23.3%。
　　【万科A】 2022年11月，公司实现签约面积207.40万方，同比减少18.28%；实现签约金额304.40亿元，同比减少29.46%。
　　【保利发展】2022年1-11月，公司实现签约面积2408.09万方，同比减少22.03%；实现签约金额4001.27亿元，同比减少19.69%。
　　【招商蛇口】2022年1-11月，公司累计实现签约销售面积958.49万方，同比减少22.87%；累计实现签约销售金额2499.98亿元，同比减少11.60%。
　　【首开股份】2022年1-11月，公司实现签约面积282.25万方，同比降低19.71%；实现签约金额772.18亿元，同比降低27.64%。
　　投资建议：上市房企股权再融资历史性放开，“第二支箭”延期并扩容；需求端核心城市资金环境也有改善。看好地产股机会，推荐新城控股、金地集团、万科A、保利发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团、首开股份、华侨城A、南山控股、招商积余。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。