国信证券-贝壳~W-2423.HK-Q3业绩扭亏为盈，尽显复苏弹性-221202

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　　Q3业绩扭亏为盈，毛利水平改善明显：2022年前三季度，公司交易总额为2.0万亿元，同比-37%；营业收入439亿元，同比-30%。22Q3，公司营收176亿元，同比降幅收窄至-3%，环比+28%；其中存量房业务、新房业务、家装家居业务、新兴业务的收入占比分别为41%、44%、10%、5%。22Q3，公司毛利率为27.0%，环比显著提升7.4个百分点；净利润为7.2亿元，业绩实现扭亏为盈；经调整净利润为18.9亿元，经调整净利率为10.7%，大幅提升；主要因为贡献利润率提升、门店等经营成本摊薄、降本增效措施生效。
　　存量房业务强势恢复：22Q3，公司存量房交易额同比+19%，环比+14%。其中链家主导占比从Q2的42%提升至Q3的49%，主要受益于自营链家重点布局的北京、上海疫情防控对业务的冲击减弱。此外高货币化率的租赁业务量的提升，也助力存量房货币化率从Q2的1.41%提升至Q3的1.59%。22Q3，存量房业务收入72亿元，同比+17%，环比+29%。展望Q4，由于10-11月疫情蔓延，公司存量房业务受到短期冲击。从长期来看，居住改善需求可能滞后但不会消失，存量房业务回归常态是大势所趋。22Q3，存量房业务的贡献利润率为46%，创上市以来最高水平，较Q2环比提升9.4个百分点，主要来自固定成本优化，虽然有一部分因素不可持续，但也反映出公司盈利弹性。
　　平台效益愈发彰显：22Q3，公司存量房平台加盟及增值服务费收入10亿元，赋能非链家店东的能力显著提升。22年前三季度，存量房佣金收入占比为86%，而平台服务费收入占比持续提升，凸显平台增值服务的创收价值。
　　新房业务市占率与佣金比例齐升：22Q3，公司新房交易额同比-36%，环比+17%，其中国央企开发商的销售在公司新房交易额中的占比环比提升5个百分点至42%。在主动筛选合作方提升经营安全性的背景下，公司Q3新房市占率为8.9%，环比提升2个百分点，充分体现市场对公司业务实力和行业地位的认可。22Q3，公司新房业务的货币化率保持2.98%，说明国央企也愿意向公司支付较高的佣金比例。22Q3，公司新房业务收入78亿元，同比降幅收窄至-31%，环比+17%。展望Q4，由于公司新房业务布局的主要城市武汉、广州、北京均受到疫情影响，新房业务收入短期内可能小有回落，但长期趋势仍向好发展。22Q3，新房贡献利润率环比提升1.4个百分点至24.9%。
　　投资建议：公司Q3业绩扭亏为盈，尽显复苏弹性。预计公司22-24年经调整净利润分别为10.9/39.4/53.3亿元，每股收益分别为0.29/1.04/1.40元，对应当前股价PE分别为--/34.7/25.7倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：政策落地不及预期、居民收入预期下降、房企信用风险持续暴露。