兴业证券-房地产行业：第三支箭重磅落地，房企股权融资放松-221129

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　　事件：
　　11月28日，证监会决定在地产股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行，政策包括：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3）调整完善房地产企业境外上市政策；4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；5）积极发挥私募股权投资基金作用。
　　点评：
　　“第三支箭”落地，政策再迎重大利好，强烈看好地产股机会。11月28日，证监会表态放松房企股权融资，政策主要涉及：
　　1）恢复房企并购重组及配套融资。资金可用于存量项目和支付对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。
　　2）恢复房企再融资。可用于补充流动资金、偿还债务等。
　　3）调整H股政策与境内A股一致。
　　4）发挥REITs、私募股权投资基金作用。
　　地产行业整体受益，无论是对于优质民企流动性支持、强信用企业扩表、还是资产注入，均受益。
　　时隔5年再放松，态度转变明显。继“第二支箭”、“金融十六条”、银行授信后，“第三支箭”重磅落地。行业回到平稳健康发展前，政策仍有空间。
　　1）暌违已久的房企股权融资松动。“第三支箭”重磅落地，这是2017年2月证监会发文严控再融资规模与用途后，证监会久违的针对房企股权融资的大力度放松，时隔5年，信号意义明确。
　　2）近期地产政策频发，态度转变明显。11月8日以来，“第二支箭”、央行“金融十六条”、“保函置换”、“央行免息再贷款2000亿”、银行授信等政策，再到“第三支箭”落地。地产几乎一天一策，力度步步加大，态度变化明显，行业资金环境大幅改善。
　　3）行业回到平稳健康发展前，政策仍有空间。房地产市场平稳健康发展，事关金融市场稳定和经济社会发展全局。当前销售仍在底部，11月以来新房36城成交面积同比-38%（10月-32%）。
　　投资建议：看好地产股机会，可重点布局几个方向：1）优质民企/混合制房企：新城控股、金地集团、万科A；2）强信用房企：保利发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团；3）低估值国央企：首开股份、华侨城A；4）股东资源及REITs：南山控股
　　风险提示：大幅度收紧按揭等居民杠杆，信用风险加剧