兴业证券-房地产行业新房二手房周报：保函置换预售监管资金，支持房企债券融资需求-221120

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　　本周新房二手房成交面积环比下降，新房同比下降，二手房同比提升。1）新房方面：本周36城整体新房成交面积254万方，同比-43.1%，环比-4.2%，相对2021年周均-52.5%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-26.7%/-33.0%/-60.5%。一线城市中，上海同比正增长+24.8%；二线城市中，青岛、南京、福州、武汉环比提升。11月以来，累计成交面积同比-39.9%，环比+19.1%。城市表现方面，上海、厦门、金华、东莞、江门同比正增长。2）二手房方面：本周13城二手房成交面积121万方，同比+43.6%，环比-3.6%。城市表现方面，成都、青岛、扬州、无锡本周成交面积同比增幅超100%。11月以来，成交面积同比+51.8%，环比+54.1%。城市表现方面，成都、青岛、扬州同比增幅超100%。此外，北京、深圳、杭州、南京等核心城市亦实现同比正增长。
　　保函置换预售监管资金，优质房企流动性或改善。11月14日，银保监会等三部门联合发布《通知》，向优质房企出具保函置换预售监管资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
　　支持房企合理债券融资需求。11月18日，证监会就《关于深化公司债券注册制改革的指导意见（征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿中提出支持房地产企业合理债券融资需求，提升民营企业债券融资的可得性和便利性。
　　因城施策各地持续变化。1）成都锦江区、青羊区等12区统一为一个限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该区域内购房；2）烟台2023年6月底前购买新建商品住宅和二手住宅，且在2024年6月底前足额缴纳契税的，可享受购房契税补贴50%；3）洛阳住房公积金管理中心公布“商转公”新政，增加“以贷冲贷”方式等多项内容；4）开封住建局公布了4个保障性租赁住房项目，兰考恒大帝景项目被列入其中，相关部门拟回购该项目1050套房源作为保租房。
　　1、本周新房、二手房成交情况：
　　新房方面：本周36城整体新房成交面积254万方，同比-43.1%，环比-4.2%，相对2021年周均-52.5%。年初以来累计同比-36.9%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-26.7%/-33.0%/-60.5%，环比变化+0.6%/-11.2%/+6.2%，年初以来累计同比-24.2%/-30.6%/-49.5%。
　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化+43.6%，环比-3.6%，年初以来，二手房成交面积累计同比变化-15.3%。
　　（1）新房成交情况：
　　新房方面：新房方面：本周36城整体新房成交面积相较去年同期变化-43.1%，环比-4.2%，相对2021年周均-52.5%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-26.7%/-33.0%/-60.5%，环比变化+0.6%/-11.2%/+6.2%。
　　11月累计：36城市新房成交面积同比-39.9%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-22.3%/-28.1%/-60.6%。
　　年初以来：36城市新房成交面积同比-36.9%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-24.2%/-30.6%/-49.5%。
　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为12.4个月，环比变化-0.03个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.1/+0.2/-0.2个月。
　　（2）二手房成交情况：
　　本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化+43.6%，环比-3.6%。11月以来累计同比+51.8%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化-15.3%。
　　一线城市（北京、广州、深圳）：二手房成交面积本周同比-2.7%，环比-3.3%。11月以来累计同比+9.6%。年初以来累计同比-28.0%。
　　二线城市（南京、杭州、宁波、苏州、青岛、济南、福州）：二手房成交面积本周同比+65.4%，环比-3.5%。11月以来累计同比+78.9%。年初以来累计同比+2.3%。
　　2、房企资金跟踪：
　　11月17日，新城控股150亿元储架式注册发行已被交易商协会受理。
　　11月17日，招商蛇口完成发行13.6亿公司债，票面利率为2.75%。
　　11月17日，保利发展99亿元公司债注册申请获证监会同意。
　　11月15日，美的置业储架式中期票据已获中国银行间市场交易商协会受理，申请注册规模人民币150亿元。
　　3、本周市场重要信息：
　　（1）行业信息：
　　11月14日，银保监会等三部门指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。
　　11月15日，统计局发布10月全国房地产销售投资数据。2022年1-10月商品房累计销售面积11.12亿方，同比-22.3%（1-9月-22.2%）；商品房累计销售额10.88万亿元，同比-26.1%（1-9月-26.3%）。2022年1-10月房地产累计开发投资完成额为11.39万亿元，同比-8.8%（1-9月-8.0%）。
　　11月18日，武汉第五批供地首次采用拍卖供地，推出19宗地，起价116.24亿元。
　　11月16日，东莞第四批集中供地，3宗宅地总起拍价约55亿元，将于12月19日竞拍。
　　11月15日，广州第四批次地块，共6宗，总宗地面积69.3万方，总建筑面积106.3万方，总起价244.6亿元
　　11月15日，浙江自然资源厅发布通知，推进二手房“带押过户”落地，拟建立第三方机构资金监管制度。
　　11月13日，上海上线年内第七批次集中供应楼盘，涉及57个项目，总建筑面积约190.6万平米。
　　11月11日，天津推出五宗预申请地块，拟出让土地面积合计约14.09万平米，规划建筑面积合计约23.45万平米。
　　（2）公司信息：
　　【招商蛇口】11月14日，公司面向专业投资者公开发行公司债券（第四期），经发行人和簿记管理人协商一致，最终确定本期债券品种一票面利率为2.75%，品种二取消发行。
　　投资建议：行业资金环境大幅改善，供给端“第二支箭”延期并扩容，支持民企债券融资；需求端核心城市资金环境也有改善。看好融资受益的优质民企，也持续看好供给侧改革受益标的。推荐新城控股、金地集团、保利发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团、万科A、招商积余、南山控股等。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。