兴业证券-2023年地产债市场年度展望：等待正向的确定性-221114

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　　一、两条线上的地产行业政策频出＃台su，mma重ry点＃仍在于成效
　　今年频频出台的边际放松政策沿着稳定需求和稳供给方两条线铺陈，以维稳市场，防范系统性风险。总量层面，两条线表现在降利率以促需求，以及为供给侧提供更多维度的增信。地方政策对供给侧的呵护则是“保交楼”类政策的出台。而这些是否能稳定市场，或者解决企业债务压力、重建房企信用，都需要更长的政策观察期，以及落地细节的了解。
　　二、行业低迷期的核心问题，已经从供给走向了需求
　　需求端的低迷表现继续拉低房地产行业的复苏预期。新房成交规模和结构问题反映市场需求动力的不足，存量市场滞后的疲弱表现也反映偏弱需求情绪的传递。此外，价格层面也体现了商品房作为资产吸引力的边际弱化。
　　今年供给端虽然持续缩量，但市场仍表现出供需两不旺的情形。短期市场中，弱供给带来特定时段的供小于求，但疲弱销售依然使不少城市面临去化压力上行。短期由供给有限从而带动市场优化的概率相对较低。
　　同时，土地市场处于供求的低温状态。下降的推盘速度将持续影响区域土地出让金和地方财政，同时对于国企和城投在土拍市场不断上行的参与度以及支撑力也需持续观察。
　　三、行业整体承压之下，企业性质使得个体负债压力继续分化
　　房企的债务总规模和短期到期规模依然显著，将从公开市场层面持续影响着行业的信用资质和预期。就现金流来看，目前民营房企更依赖销售回款、央国企房企更依赖借款获得现金流。今年房企公开债券市场融资难度不断提升，企业性质在融资层面扮演着越发重要的位置。
　　四、地产债交易情绪脆弱，修复需要的两个要素尚未看到正向的确定性
　　往后看，正向的政策影响能否扭转行业趋势，带来地产债板块的行情，关键仍在于能否看到两个确定性。第一层确定性在于推进需求的政策是否起效，有效的带来房地产销售的拐点。第二层确定性在于信用市场信心的稳固。在等待两层正向确定性的过程之中，反复的预期波动将会是常态，选择具有偿债能力确定性、更好的安全认可度的标的，节奏上进行偏右侧交易会是阶段性的更优选择。
　　风险提示：宏观经济出现下行压力；房地产的行业政策在需求边际上超预期；个体企业融资或经营状况出现信用风险，对市场影响超预期