兴业证券-房地产行业新房二手房周报：“第二支箭”延期并扩容，支持民企融资再加力，因城施策进一步推进-221113

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　　本周新房二手房成交面积环比下降，新房同比下降，二手房同比提升。1）新房方面：本周36城整体新房成交面积265万方，同比-37.3%，环比-25.3%，相对2021年周均-50.4%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-23.5%/-29.6%/-54.5%。一线城市中，北京同比正增长+11.4%；二线城市中，济南、厦门均实现同比正增长。11月以来，累计成交面积同比-37.6%，环比+68.6%。城市表现方面，北京、厦门、成都、无锡、东莞、惠州、江门、盐城同比正增长。2）二手房方面：本周13城二手房成交面积125万方，同比+63.4%，环比-5.4%。城市表现方面，成都、青岛、扬州、无锡本周成交面积同比增幅超100%。11月以来，成交面积同比+59.5%，环比+183.5%。城市表现方面，成都、青岛、扬州同比增幅超100%。此外，北京、深圳、杭州、南京等核心城市亦实现同比正增长。
　　“第二支箭”延期并扩容，支持民企融资再加力。11月8日，交易商协会官网发布公告，提及在央行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”。通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民企发债融资。预计可支持约2500亿元民企债券融资，后续可视情况进一步扩容。随后11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。11月11日，新城控股拟向银行间交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。
　　因城施策各地持续变化。1）北京台湖、马驹桥两地取消“双限购”政策，执行经开区普通商品房的限购政策；2）杭州某银行发布通知，通知中对二套房首付降至四成，首套房实行“认房不认贷”；3）成都符合条件的高层次人才购房可不受户籍、社保缴纳时间的限制；4）宁波青年人才期房购买补贴申请增加了“资格认定”环节、申请补贴的住房由过去的“家庭首次购买唯一住房”调整为“家庭唯一住房”、限售期从5年缩短至2年；5）烟台明年6月前购房可享受契税补贴50%，最高减免2万元；6）河北涿州购买首套普通商品住房的家庭最低首付款比例为20%；购买第2套住房的，最低30%；生育二孩及以上的家庭购买第2套普通商品住房可享受首套商品住房购房政策。
　　1、本周新房、二手房成交情况：
　　新房方面：本周36城整体新房成交面积相较去年同期变化-37.3%，环比-25.3%，相对2021年周均-50.4%。年初以来累计同比-36.8%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-23.5%/-29.6%/-54.5%，环比变化-26.7%/-25.1%/-24.6%，年初以来累计同比-24.2%/-30.6%/-49.3%。
　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化+63.4%，环比-5.4%，年初以来，二手房成交面积累计同比变化-16.2%。
　　（1）新房成交情况：
　　新房方面：新房方面：本周36城整体新房成交面积相较去年同期变化-37.3%，环比-25.3%，相对2021年周均-50.4%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-23.5%/-29.6%/-54.5%，环比变化-26.7%/-25.1%/-24.6%。
　　11月累计：36城市新房成交面积同比-37.6%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-19.8%/-24.1%/-61.1%。
　　年初以来：36城市新房成交面积同比-36.8%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-24.2%/-30.6%/-49.3%。
　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为12.5个月，环比变化+0.1个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.1/-0.03/+0.6个月。
　　（2）二手房成交情况：
　　本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化+63.4%，环比-5.4%。11月以来累计同比+59.5%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化-16.2%。
　　一线城市（北京、广州、深圳）：二手房成交面积本周同比+9.7%，环比-14.2%。11月以来累计同比+16.4%。年初以来累计同比-28.4%。
　　二线城市（南京、杭州、宁波、苏州、青岛、济南、福州）：二手房成交面积本周同比+83.7%，环比+3.6%。11月以来累计同比+78.2%。年初以来累计同比+1.3%。
　　2、房企资金跟踪：
　　11月11日，新城控股拟向银行间交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。
　　11月11日，保利发展在银行间交易商协会债务融资工具获准注册，合计100亿元。
　　11月11日，金地集团子公司金地建材购买公司债券和资产支持证券合计约293万张，累计购买金额约1.85亿元。
　　11月10日，招商蛇口拟发行规模不超过13.6亿元的债券“22蛇口07”和“22蛇口08”。
　　11月8日，华夏幸福重组计划中已签约实现债务重组的金额累计为1262亿元。
　　3、本周市场重要信息：
　　（1）行业信息：
　　11月8日，交易商协会官网发布公告，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民企发债融资。预计可支持约2500亿元民企债券融资，后续可视情况进一步扩容。
　　11月11日，深圳市人大常委会发布公告，暂停《转让条例》中与“金融机构监管”相关的部分规定，并明确政府将接替商业银行成为监管主体。
　　11月11日，苏州住建局推出二手房自主交易平台“苏找房”。
　　11月11日，上海提取住房公积金支付保障性租赁住房房租，限额提至4500元/月。
　　11月11日，湛江自2023年1月1日起，全市范围内的预售商品房项目全面实施“交房即发证”，实现“交房即发证”常态化运行。11月10日，深圳首批人才住房配售，满足申请条件即可通过公证摇号的方式确立名额。
　　11月10日，东莞商品房网签销售价格比申报价格不得高于房屋申报价格，且下浮不超过15%。
　　11月10日，南京第四批集中供地收金66亿元，共出让4宗地块，全部地块底价成交
　　11月10日，上海第四批次集中供地将出让6幅地块，起始价共计约122.27亿元。
　　11月9日，北京设立我国首个住房租赁基金，通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。
　　（2）公司信息：
　　【招商蛇口】2022年1~10月，公司累计签约销售面积同比减少25.1%；累计签约销售金额同比减少12.0%。
　　【金地集团】2022年1~10月，公司累计实现签约面积813.2万平方米，同比-30.03%；累计实现签约金额1833.9亿元，同比-25.21%。
　　投资建议：中央按揭利率、退税政策密集落地，信号强烈，期待后续政策进一步变化。百强房企跌幅进一步收窄，基本面底部回升，优质房企供给侧改革受益不变，未来销售分化，拿地份额提升，利润率改善，中长期看好保利发展、招商蛇口、华发股份、万科A、金地集团、滨江集团、南山控股、招商积余等。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。