兴业证券-房地产行业土地市场系列报告（一）：集中供地缩量提质、热度低位、利润率保持较高水平-221108

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　　投资要点
　　集中土地供应：22年土地供应减少、品质提升、批次增加。1）供应量：22年总体土地供应量减少。22年第1-3批次推出面积总量占21年全年34.8%。供地批次增加，已有16城发布公告增加集中供地批次，房企参与拿地机会增加。2）供应结构：22年主城区增加供地。22年1-3批次主城区供地宗数占比为49.6%，同比增加8.6个百分点。3）供应价格：挂牌均价提升，地块品质增加。
　　集中供地成交情况：拿地热度低位，第三批次成交金额、建面边际上升。1）22年三个批次溢价率、流拍率逐批次下降。22年1-3批次溢价率逐批次下降，分别为：4.7%、4.1%、2.6%。流拍率自21年第二批次（40.9%）以来逐批次下降，22年1-3次流拍率分别为15.4%、7.9%、6.5%。2）22年三个批次溢价成交率逐次下降，房企拿地趋于理性。22年1-3批次溢价成交率分别为38.5%、33.4%、26.7%，逐次下降。其中一线城市溢价成交率环比-30.6pct降幅明显，其他二线城市溢价成交率环比基本持平。3）22年第三批次目前已成交12城中，成交建面、金额均边际上升。成交建面环比增加12.6%，成交总价环比增加4.9%。其中一线、核心二线城市成交建面环比大幅增加49.2%、37.6%，其他二线城市成交建面环比减少24.7%。
　　拿地利润空间：毛利率高位保持，政策边际放松。1）拿地利润空间依然保持，房企在近期拿地可以获得更高的利润率期望。22年1-3批次测算毛利率中枢值分别为28.2%、28.6%和29.2%，21年1-3批次分别为21.7%、24.9%、27.0%。22年测算毛利率中枢值处于高位。22年第三批次12城地货比中枢值为49.9%，环比持平。2）22年各城市土拍政策放松，利润空间持续保持。包括：下调保证金比例、取消竞政府产权、取消竞保障房政策、一次性报价转为摇号、取消竞取得预售证的工程进度等政策。
　　土地市场格局改变，优质房企份额提升。1）央国企+地方国资受益供给侧改革，拿地高占比或逐步形成新格局，城投托底现象依然存在，民企拿地低占比趋势或短期持续。2）优质房企相对积极。摘取优质地块，市场占有率提升可期，未来销售利润率上升可期。
　　投资建议：作为目前国内关注度较高的土地市场，集中土拍市场格局在22年发生改变，供应减少叠加出险房企逐步出清，带来行业拿地格局的变化，进而影响销售格局。优质房企供给侧改革受益不变，拿地份额提升，销售集中度提升，利润率改善，中长期看好保利发展、招商蛇口、华发股份、万科A、金地集团、滨江集团、南山控股、招商积余等。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。