中信建投-万物云-2602.HK-行业龙头积极谋发展，蝶城模式开创新阶段-221108

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　　国内物业服务行业领导者，独创蝶城模式。公司已建立起社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大核心业务能力，形成了强大的品牌势能。近年来公司业绩保持快速增长，2019-2021年营业收入CAGR达30.5%，归母净利润CAGR达27.9%。截至2021年底，公司合约面积为10.0亿方，行业排名第二；合管比达到1.3，为业绩增长提供保障。公司独创的蝶城发展模式重新定义物业服务圈范围，并以蝶城为单位进行快速复制，实现经营降本、提效、增收一举三得。
　　背靠万科强大的基本盘支撑，市场化外拓经验丰富。母公司万科销售规模长期稳居行业前三，为公司源源不断地提供管理项目支持，以及助力开发商增值服务规模提升。此外公司也将享受万科良好的政商关系和品牌力，为获取城市空间服务项目创造条件。公司具备丰富的市场化外拓经验，2021年底住宅物业服务收入中的39%、商企和城市空间综合服务收入中的66%均来源于独立第三方。在与戴德梁行合资成立万物梁行后，公司在商企和城市空间综合服务方面的拓展能力进一步提升。
　　空间科技解决方案服务已实现对外输出。公司近年来研发大力投入，开发出了AIoT和BPaaS解决方案服务，解决了物业行业人力成本攀升、管理效率低下的痛点。2021年AIoT及BPaaS解决方案服务收入达18.5亿元，同比增长79%，表现强劲，其中来自第三方的解决方案服务的收入占比达到38.7%，已实现对外输出。
　　首次覆盖给予买入评级，目标价56.16港元。我们预计公司2022-2024年EPS分别为1.73/2.31/3.05元。公司自身体量和母公司万科的体量均拥有行业龙头地位，整个体系经营稳健、组织效率高，空间科技服务板块已实现对外输出，我们给予公司2022年PE估值30x，对应目标价56.16港元，买入评级。
　　风险提示：第三方外拓竞争加剧；万科销售恢复不及预期；疫情反复影响项目拓展、进场及运营。