兴业证券-房地产行业9月统计局数据点评：销售降幅收窄，投资仍显压力，需要政策和时间-221025

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　　事件：
　　统计局发布9月数据。9月，商品房销售面积同比-16%、销售金额同比-14%、新开工面积同比-44%、竣工面积同比-6%、开发投资同比-12%、房企到位资金同比21%。
　　点评：
　　9月销售降幅收窄，环比改善。9月单月销售面积同比-16.2%（8月-22.6%），销售金额同比-14.2%（8月-19.9%），同比降幅收窄；环比8月，销售面积+39%、销售金额+34%，高于过往两年“金九”的环比增幅（2021年9月销售面积环比8月+29%、2020年9月销售面积环比8月+25%）。当然环比改善较高有8月销量较低的原因，目前整体仍然底部。
　　从结构来看，东部好于其他区域。9月单月，销售面积东部同比-5%，中部/西部/东北分别-17%/-30%/-30%；销售金额东部同比-5%，其他-22%/-30%/-32%。
　　销售改善有推盘促销的原因：1）供应量，9月克而瑞统计30城供应环比+15%，一线-3%，二三线+22%；2）价格，9月商品房销售均价环比-4%，70大中城新房价格一/二/三线环比分别-0.1%/-0.2%/-0.4%；3）去化率，克而瑞统计31城平均开盘去化率39%，与8月的40%基本持平。
　　10月以来销售改善不明显。高频数据来看，截至10月20日36城新房成交面积同比-37.6%（9月-19.4%），环比-14.0%。
　　开发投资仍有压力，核心仍然在于资金压力。9月单月开发投资完成额同比-12.1%，1-9月-8.0%。9月单月房企到位资金同比-21.3%，1-9月-24.5%。
　　分结构来看：前端（拿地、开工）降幅大于后端（竣工）。1）9月单月土地购置面积同比-65%、金额同比-55%；2）新开工面积同比-44%，降幅仍高位；3）竣工面积同比-6.0%（8月-2.5%）。8月以来竣工降幅明显收窄，一方面可能是保交楼边际推动，另一方面可能也有正常项目下半年赶工的影响。
　　基本面改善仍需时间。行业总量层面，销售仍然领先拿地、开工变化，关注销售高频变化。竣工中短期受资金影响较大（如保交付资金落地进度）。无论是销售还是投资，供给端还是需求端，都需要政策进一步改善。
　　房企层面，分化仍将加大，供给侧改革受益标的穿越周期。1）销售方面：1-9月Top30中国央企销售金额占百强的41%，2021年为32%。2）拿地方面：今年第三批集中供地国央企拿地金额占比84.2%，2021年首批占比54.0%。3）利润率方面，2022年第三批集中供地测算拿地毛利率29.2%，2021年首批21.7%。
　　投资建议：9月统计局销售同比降幅进一步收窄，但房企投资信心仍然偏弱，需要政策进一步变化。优质房企供给侧改革受益不变，中长期看好供给侧改革受益标的。
　　风险提示：大幅度收紧按揭等居民杠杆，房企信用风险超预期。