上海证券-公募REITs系列研究报告：我国基础设施REITs上市一周年回顾与展望-220620

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我国REITs肩负盘活万亿存量基础设施资产的产品创新重任，目前处于试点阶段，但保持了较快的发行速度。

截至目前已经连续三批项目合计12个产品发行，合计募集资金458.12亿元，其中收费公路等特许经营权REITs，其交易结构和估值方式等相对简单，发行速度更快。

REITs作为权益型投资产品中的一个子类，上市一年来走势与股票市场有所差异，走出了相对独立的行情，整体风险水平明显低于大部分股票型基金和绝大多数的股票。

作为一类独立的重要权益资产子类，尽管仅一年时间的表现还很难充分反映REITs长期真实风险收益特征，但仍然有效揭示其在投资组合中具有的资产配置价值。

此外，首批REITs上市后虽然取得了较好的收益，但也出现过较大的回撤，投资者仍不可忽视其价格波动风险。

首批REITs上市后经营稳健，均已实现分红。

其中特许经营权REITs按发行价格计算的现金流分派率平均为9.44%，产权类REITs平均为2.58%。

考虑2022年二季度情况，预计首批产权类REITs上市满首年的现金流分派率在4.26%到4.88%之间，特许经营权REITs在8.73%-18.57%之间。

首批REITs将较好地满足政策层面对REITs净现金流分派率不低于4%的要求。

当前首批REITs上市将满一年，专业投资者参与战略配售的限售份额即将解禁，解禁合计份额超过当前流通份额。

参照上市公司解禁情况，短期内二级市场价格表现或面临解禁压力。

但我们预计总体来看解禁期后REITs二级市场交易价格不会出现大幅动荡，原因在于：1）今年2月份以来REITs价格持续回落，价格已经很大程度反应了REITs的解禁预期，部分产品或有过度反应；2）考虑持有REITs限售份额的机构性质，其资金属性相对长期、稳定，首批限售份额解禁后发生大规模抛售的可能性很小。

当然，也应注意到不同REITs之间的差异性，前期溢价率较高和解禁份额中长期机构资金占比较小的REITs，面临的减持压力相对较大，投资者需要关注其短期价格波动风险。

长期来看，REITs仍然是最富有投资性价比和竞争力的优质资产之一，解禁将为更多的各类长期配置资金提供了长期配置机会。

目前上市REITs涉及的基础资产类型还不够丰富，市场规模也不够大，与我国庞大的基础设施存量资产规模不匹配，未来REITs具有广阔的发展潜力。

作为盘活存量资产的首选方式，REITs市场发展壮大，将有效降低当前政府债务风险和企业负债水平，提升基础设施运营管理水平。

同时，REITs作为基础设施建设的全新退出方式，将拓宽社会融资渠道，为基础设施募集增量资金，扩大有效投资，形成投资的良性循环。

发展REITs市场不仅是短期经济稳增长的迫切需求，也是服务我国经济长期高质量增长的内在需求。