兴业证券-房地产行业周报：资管新规细则落地-180723

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        投资要点
        资管业务新规细则落地，节奏缓和。具体包括，1.明确公募产品可投非标；2.明确可以发行老产品投资新资产；3.明确久期不长于封闭期  1.5  倍的定期开放式产品可用摊余成本计量；4、支持有非标回表需求的银行发行二级资本债补充资本；5.过渡期结束后仍难以回表的存量非标准化债权类资产，以及未到期的存量股权类资产，经金融监管部门同意，采取适当安排妥善处理。        
        未来三四线再无周期。近两年居民杠杆上升最快是在三四线。从三四线杠杆，以及本轮居民房地产杠杆的趋势来看，三四线大概率是中期繁荣，一段时间内仍有支撑，但是中长期来看，三四线房价再无周期，成交量大概率会有所下行。杠杆是本轮三四线中期繁荣最为关键的核心，而不是棚改。我们测算，不考虑消费贷，三四线城市  2016  年、2017  年净新增有息负债规模分别为  3.04  万亿和  4.59  万亿，有息负债杠杆率分别为  66%和  74%。
        6  月销售数据超预期，一二线同比降幅收窄，三四线增速小幅回落。1-6月商品房销售面积  7.71  亿方，同比增长  3.3%，增速比  1-5  月提高  0.4pct；销售额  6.69  万亿元，同比增长  13.2%，增速比  1-5  月提升  1.4pct。从结构来看，一二线城市同比降幅继续收窄，三四线城市增速小幅下降。2018年  1-6  月  30  大中城商品房销售面积为  0.73  亿方，同比下降  19.6%，比  1-5月收窄  2.1pct；非  30  大中城商品房销售面积为  6.99  亿方，同比增长  6.5%，增速略低于  1-5  月的  6.8%。
        公募基金公布半年报，房地产行业  2018  年上半年的持仓比例为  3.60%，较2018  年  Q1  环比下降  0.51  个百分点。房地产标准行业配置比例为  4.04%，实际基金持仓相对标准行业配置低  0.44  个百分点。其中，持有基金数最多的前五名为：保利地产（290  个）、万科  A（176  个）、招商蛇口（99  个）、新城控股（74  个）、荣盛发展（52  个）；持有占流通股比例最高的前五名为：新城控股（16.05%）、南都物业（8.46%）、保利地产（7.03%）、招商蛇口（6.36%）、绿地控股（5.66%）
        增量资金持续买入地产股。上周，陆股通买入  MSCI  相关标的合计  3110.92万股，其中买入较多的标的有万科  A（1378.1  万股）、保利地产（638.6  万股）、招商蛇口（524.4  万股）；7  月至今，陆股通买入  MSCI  相关标的合计7635.24  万股，其中买入较多的标的有保利地产（3232.2  万股）、万科  A（2908.0  万股）、金融街（397.1  万股）。此外，A  股地产公司估值优势明显，MSCI  相关标的  2018  年平均  PE  为  6.5  倍，美国四大龙头地产公司  2018年  PE  为  11.8  倍。此外，平安斥资  137.7  亿战略入股华夏幸福，持有公司19.7%的股份，显示了对公司价值以及估值水平的认可。增量资金是关键少数派，历史上保险等长期战略资金买入地产股，往往成为地产板块的价值发现者。
        本周我们统计的  42  个重点城市整体成交数据环比变化+1%，同比变化+10%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+35%/-5%/-3%；一/二/三线城市同比分别变化+28%/-11%/+29%。其中，四个一线城市北、上、广  、  深  环  比  分  别  变  化+5%/+95%/-8%/-7%，  北  、  上  、  广  、  深  同  比  变  化+8%/+34%/+6%/+85%。本周的二手房市场中统计的  16  个城市成交面积环比变化-5%，同比变化+3%。库存方面，本周统计的  18  城市库存去化周期为  9.9  个月，环比变化+0.0  个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.1/+0.1/-0.3  个月。
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科  a、新城控股、绿地控股，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。