兴业证券-房地产行业周报：长期趋势难以改变-180820

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        投资要点
        外国经济体（美国日本加拿大澳大利亚韩国，请参考系列深度报告六和居民杠杆率国家比较研究系列报告），经济增长中枢下行，大都经历居民杠杆率几十年提升。三个因素：1）企业融资需求下降，其实经济增长中枢下行本身就是企业回报率的下降，企业融资扩张需求自然就在降低。韩国1997年亚洲金融危机之后，制造业企业负债权益比率从396.3%下降到85.5%；2）金融自由化加速，这个阶段总体上脱媒行为严重，大的优质企业更多直接融资，而如果银行大幅度增加中小企业贷款，容易出现美国80年代的储贷危机，所以银行整体资产配置是有压力的。韩国金融自由化也是在1997年危机之后加速，债券市场和股票市场发展起来，脱媒加剧；3）金融体系风险偏好降低，而按揭贷款在资产价格泡沫破裂之前，在主要国家都是不良率最低的资产之一，美国、韩国等国家都是如此，即使知道可能有问题，但是如果房地产整体是too  big  to  fail  的话，对于按揭的竞争也就是完全的理性了。所以此阶段信用扩张最终提升居民杠杆率。  
        行政手段是延缓居民杠杆率提升速度，非扭转。继上周住建部座谈会之后，本周住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市，指出要严打投机炒作，遏制房价上涨；深圳十部委联合发文，整顿楼市，严禁投机炒房行为。武汉推进存量交易房源挂牌工作，意在加强对二手房的调控。行政调控持续，有利于行业长期发展。从韩国的经验来看，政府2005年在行政上对房价过快上涨和居民杠杆率过快提升采取了一定抑制措施，比如增加持有环节、交易环节税收，实施差别化住房按揭贷款政策，增加供给等等，但是没有改变居民杠杆率提升的大趋势。从韩国的经验来看，行政调控延缓了居民杠杆率的提升速度，而非扭转。  
        销售增速持续反弹，三四线繁荣难以长期持续，一二线未来将超预期。1-7月份，商品房销售面积9.00亿方，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9个百分点；商品房销售额7.83万亿，增长14.4%，增速比1-6月份提高1.2个百分点。1-7月30大中城商品房销售面积为0.88亿方，同比下降16.2%，降幅较1-6月收窄3.3个百分点；1-7月非30大中城商品房销售面积为8.12亿方，同比增长7.02%，增速较1-6月提升0.56个百分点。          
        核心城市租金价格上涨，北京市约谈住房租赁企业，规范行业发展。部分核心城市租金价格同比去年上涨超过20%，主要原因是供给端竞争加剧，房源成本上升。北京市住建委约谈自如、相寓、蛋壳等住房租赁企业，明确要求不得恶性竞争抢占房源。  
        增量资金持续买入地产股。本周，陆股通买入MSCI相关标的合计383.8万股，其中买入较多的标的有万科A（361.6万股）、绿地控股（242.7万股）、荣盛发展（200.4万股）；8月至今，陆股通买入MSCI相关标的合计9224.9万股，其中买入较多的标的有：万科A（5503.2万股）、荣盛发展（1623.0万股）、绿地控股（808.6万股）、保利地产（592.8万股）。此外，A股地产公司估值优势明显，美国四大龙头地产公司2018年平均PE  11.2倍，而A股纳入MSCI地产标的2018年PE平均仅6.3倍，其中保利6.6倍、招商蛇口7.7倍、新城控股5.6倍、万科6.9倍、绿地控股6.5倍，华夏幸福5.8倍（以2018年8月17日收盘价计算）。  
        本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化-4%，同比变化+4%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+1%/-5%/-4%；一/二/三线城市同比分别变化+37%/-9%/+12%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+8%/-1%/+7%/-8%，北、上、广、深同比变化+40%/+37%/+9%/+96%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化-3%，同比变化+6%。库存方面，本周统计的18城市库存去化周期为9.4个月，环比变化-0.2个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.3/-0.1/-0.1个月。  
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股"便宜"的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐万科a、保利地产、招商蛇口、新城控股和绿地控股，受益标的还有华夏幸福。  
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。