兴业证券-招商蛇口-001979-半年报点评：利润大幅增长，土地资源优质-180821

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        投资要点      
        营业收入略有提升，归母净利润同比大幅增长。由于社区业务结转面积减少，结转均价提升，营业收入略有增长。结转利润和投资收益的增加带来利润同比大幅增长。2018    年上半年，公司实现营业收入总额  209.88    亿元，同比增长  6.60%；实现归属于上市公司股东的净利润  71.17    亿元，同比增长  97.54%；基本每股收益为  0.88    元，同比增长  91.30%。
        上半年销售同比大幅增长，销售均价进一步提升。报告期内，公司销售业绩稳步增长，实现签约销售金额  750.96    亿元，同比增长  39.86%；实现签约销售面积  358.36    万平方米，同比增长  24.26%。今年上半年销售均价为  2.10  万元/平方米，较  2017  年的  1.98  万元/平方米进一步提升。
        保持在一二线积极拿地力度，补充优质土储资源。2018  年上半年，公司新增项目  40    个，扩充项目资源  751.33    万平方米，总地价  603.58    亿元。拿地金额占销售金额的比重为  80.4%，保持较高拿地力度。从布局来看，公司拿地集中核心一二线城市。2018  年上半年，公司拿地按总金额计算，一线占比  5%，二线占比  68%，三四线占比仅  27%。公司坚持一二线布局，受益一二线基本面中长期向上。
        融资优势明显，融资渠道丰富，融资成本控制较好。截止  6  月底，公司的综合资金成本为  4.87%，在行业内继续保持较大的融资优势。上半年共发行公司债券  70  亿元，票面利率在  5%左右；发行两期超短期融资券，票面利率分别为  3.74%、3.55%。
        园区和邮轮业务稳步推进，积极布局新业态。园区业务以蛇口为新城基地，与各地政府合作，围绕京津冀、珠三角、长三角等区域拓展项目；邮轮母港稳步推进，上半年深圳蛇口邮轮母港实现邮轮靠泊次  50    次，同比上升85%；邮轮客流量  18.4    万人次，同比上升  207%；积极布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花。
        投资建议：招商蛇口销售稳步增长，投资保持积极，土地储备优质，受益大湾区建设。公司中长期动力强劲，面临  IPO  解禁和股权激励行权条件等客观情况，中长期看好公司投资价值。我们预计  2018-2019  年公司  EPS  为2.15  元、2.78  元，以  2018  年  8  月  20  日收盘价计算，对应  PE  分别为  8.0倍、6.2  倍，维持“买入”评级。
        风险提示：货币政策大幅收紧，房地产落地进度超预期，核心城市房地产调控超预期严格，湾区建设进度不及预期，前海自贸区开发进度不及预期。