兴业证券-房地产行业：一二线城市二手房新房10月房价租金报告-191103

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　　投资要点
　　一线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+18%（前值+17%），10月同比+26%（前值+6%），环比-12%（前值-2%）。典型二线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+17%（前值+18%），10月同比+3%（前值+16%），环比-20%（前值+3%）。
　　一线城市：二手房成交上海延续强势，深圳受社会主义先行示范区政策提振，北京较弱。一线城市二手房成交套数，今年以来累计同比+17%，10月同比+39%，环比-16%。新房市场北京有所减弱，深圳上海平稳。一线城市新房成交套数，今年以来累计同比+18%，10月同比+6%，环比-4%。
　　1）北京：二手房成交套数,年初至今累计同比-11%,当月同比-5%,环比-32%。成交价格,年初至今-3%,环比-2%。价格调涨占比,本月为8%,较年初-10百分点。新增客源量,年初至今累计同比+2%,同比+21%,环比+1%。新房成交套数,年初至今累计同比+48%,同比-11%,环比+35%。
　　2）上海：二手房成交套数,年初至今累计同比+50%,当月同比+56%,环比-12%。成交价格,年初至今+7%,环比+1%。价格调涨占比,本月为18%,较年初+0百分点。新增客源量,年初至今累计同比+57%,同比+65%,环比+0%。新房成交套数,年初至今累计同比+7%,同比+12%,环比-14%。
　　3）深圳：二手房成交套数,年初至今累计同比+5%,同比+89%,环比+1%。成交价格,年初至今+1%,环比+1%。价格调涨占比,本月为40%,较年初+11百分点。新增客源量,年初至今累计同比+76%,同比+196%,环比+70%。新房成交套数,年初至今累计同比+24%,同比+25%,环比-16%。
　　二线城市：二手房成交厦门成都热度延续，南京无锡持续回暖，苏州佛山近期走弱，杭州青岛由弱转强。二手房成交套数，今年以来累计同比+21%，10月同比+13%，环比-18%。新房成交套数，今年以来累计同比+14%，10月同比-3%，环比-21%。
　　二手房成交套数10月当月同比，厦门+43%，成都+15%，南京+58%，无锡+43%，苏州-17%，佛山-46%，杭州+70%（年初至今-6%），青岛+61%（年初至今-2%）。新房成交套数10月当月同比，厦门+27%，成都+13%，南京+71%，无锡+2%，苏州+13%，佛山-60%，杭州-19%，青岛+73%。
　　各城市租金分化。从租金涨幅与7日内出租率来看，一线城市中上海较强(租金较年初增长4%，七日出租率提升3个百分点)、深圳北京较弱（七日出租率下降）。二线城市租金普遍下降5%左右，七日出租率小幅下滑。
　　投资建议：看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的：保利地产、万科a、我爱我家、招商蛇口、国创高新，受益标的还有华夏幸福。
　　风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。