兴业证券-龙湖集团-0960.HK-保持拿地力度，分拆龙湖智创-220111

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维持“买入”评级，目标价56.00港元：2021年公司销售平稳增长，保持投资强度，下半年公司的7个商场项目（6重+首个轻资产商业街）如期开业，截至年末总商场个数达到61个。

公司经营稳健，民企中财务能力突出，同时公司拟分拆物业管理及商管上市，此次分拆亦预计将向原股东分派部分股份，保障现有股东利益，这也有望成为估值修复的短期催化剂。

我们预计公司2021/2022年的营业收入为2118/2377亿元，同比增长15%/12%；核心净利润217/252亿元，同比增长16%/16%。

我们维持“买入”评级，目标价56.00港元，对应2021/2022年PE为13/11倍，当前股价对应2021E股息收益率为4.6%。

全年销售金额同比增长7%，符合预期：2021年12月公司加速供货，单月实现合约销售金额和面积397亿元和252万平米，同比增长43%和41%。

2021全年公司实现累计销售金额和面积2901亿元和1709万平米，同比增长7%和6%，对应全年3100亿元销售目标，销售完成度为94%，我们认为完成情况符合预期。

全年累计销售均价为16975元/平米，同比增长1%。

公司全年销售金额主要分布于西部、环渤海和长三角，西部、环渤海、长三角、华中、华南区域分别占22%、25%、28%、10%、15%。

稳健拿地，投资力度强于其他民企：2021年公司共新增土地122幅，新增GFA为1853万平米，权益GFA为1125万平米，权益比例同比有所下降，但保持在60%以上。

公司保持拿地力度，持续补充土储。

2021全年新增总土地款为1429亿元，对应销售金额比例为49%，高于行业平均水平。

全年平均新增土地成本为7715元/平米，同比增长36%，占销售均价的比例为45%。

二线城市拿地占比达到7成：从公司全年拿地分布上来看，区域分布上长三角和西部拿地较多，土地款占比分别为41%和25%。

从城市分布上看，二线城市拿地土地款占比达到70%。

从拿地时间节奏上看，9月以后第二三批集中供地开始密集进行，招拍挂利润率提升竞争程度下降，而公司抓住窗口在9-12月积极拿地，期间拿地土地款占比为42%。

保持较强财务优势，融资渠道畅通，成本保持较低水平：公司发布公告，将于1月13-14日发行不超过28亿元公司债，分为6年期和8年期两个品种，询价利率分别为3.15%-4.15%、3.60%-4.60%。

2021年12月8日，公司已完成10亿元中票发行，票面利率为3.70%。

分拆龙湖智创，物业管理及商管规模、经营能力均处于行业领先水平：公司发布公告拟分拆旗下非商及商业物管上市。

2020A/2021Q1-3龙湖智创实现营业收入65/78亿元，同比增长48%/81%，其中商业分部收入分别占16%/23%。

归母净利润为9/11亿元，同比增长35%/69%。

毛利率为25.8%/27.6%，归母净利率为14.1%/14.4%。

截至2021Q3龙湖智创的非商及商业在管面积分别为21251/568万平米，合约面积分别为31914/1125万平米。

风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值。