兴业证券-房地产行业购房杠杆研究系列二：可能只是开始~2019住宅销售数据点评-200119

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　　投资要点
　　事件：
　　2019年住宅销售金额13.94万亿，同比10.3%；住宅销售面积15亿方，同比1.5%。
　　点评：
　　2019地产数据超我们预期。此前我们判断三四线为中期繁荣，叠加棚改骤降，2019基本面将下行。
　　预期差为中西部省份，棚改确大幅降低，但基本面却大幅上行。
　　我们深入研究后觉得：
　　棚改很重要，但很可能不是棚改周期，棚改骤降和基本面上行背道而驰。2019年棚改新开工316万套，少了整整310万套，同比降49.5%。
　　人口很重要，但很可能不是人口周期、城镇化周期。全国以及中西部城镇化在过往周期中一直匀速变化、此外众多人口流出城市基本面大幅上行。
　　政策很重要，但很可能不是政策周期。2016年以来无数调控未改变全国上行趋势。
　　这很可能是金融周期、是杠杆周期。2015年开始杠杆供给和需求端同时持续大爆发共同决定的结果：
　　杠杆供给端：经济增长中枢下行后银行愈发严重的资产荒以及为经济增长所匹配的货币供应，共同决定愈加庞大的杠杆供给。
　　杠杆需求端：史上最低的杠杆利率，和2014年开始整体降低的首付比例，以及房屋资产价格上行和上行预期带来的需求。
　　我们认为未来地产基本面是否持续上行，很大程度上取决于购房杠杆总体施加量和施加结构，因为地产周期已经是金融周期。
　　而杠杆供给端和需求端趋势难以改变的背景下，房地产基本面大概率持续上行，过去五年很可能只是开始、只是浪花，可能地产再无周期、再无回归。
　　投资建议：地产大周期很可能持续向上，长期看好地产股，推荐万科A、保利地产、蓝光发展、招商积余等。同时建议关注地产基本面大趋势相关受益企业。
　　风险提示：大幅度收紧按揭、消费贷等居民杠杆。