兴业证券-物管行业：社保阶段减免，有效对冲短期成本上升-200219

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　　投资要点
　　近日，国常会决定阶段性减免企业养老、失业、工伤保险单位缴费，以减轻疫情对企业特别是中小微企业的影响，使企业恢复生产后有一个缓冲期。除湖北外各省份，从2月到6月可对中小微企业免征上述三项费用，从2月到4月可对大型企业减半征收；湖北省从2月到6月可对各类参保企业实行免征。
　　物业管理行业目前人力成本占比较高，阶段性减免政策有效对冲短期成本上升。物管公司人力成本占营业成本的比例约为70%左右。社保政策各地区差异较大，估算养老保险、失业保险、工伤保险单位缴纳比例分别约为员工薪酬的16%、0.7%，0.1%，合计约为17%左右。结合企业规模与减免期限，员工薪酬的4%可能符合减免范围。若耗材例如消毒防护和人工加班费用提升，则提供了缓冲垫。即总成本上升约3%，均可以得到有效对冲。
　　近期物管公司作为社区治理的入口地位提升。物管公司作为防疫的第一道防线，近期承担了部分社区治理的职责，社会近一步认识物管公司在基层治理体系中的价值，深圳、杭州等地出台了针对物管公司的补贴政策。同时，物业与业主的密切交流增加了物管公司的存在感与认同感，生鲜配送等业主增值服务的需求大量增长，物管公司与业主的粘性增强。长期来看，业主信任度的加强，将有利于物管公司更好开展基础物管服务、提供创新型多元化服务。
　　龙头物管公司近期承担了大量的社会责任，预计未来第三方物管项目拓展较为顺利。得益于日常工作的系统化和业务流程标准化，以及应对特殊情况提前做出的规划预案，龙头物管公司普遍实施了较为严格的出入管控和更为频繁的消毒巡视。敏感时期业主对于物管公司的管理能力与应变能力体会更为深刻，对于能力较强的优秀物管公司来说，良好的口碑将有利于未来第三方项目拓展，具备核心竞争力的物管公司将持续价值发现过程。
　　投资建议：物管行业尤其是机构物管行业渗透率较低，行业发展空间较大，特殊事件成为优质物管公司的试金石。持续推荐机构物业龙头公司招商积余。
　　风险提示：人工成本上升过快