兴业证券-房地产行业：美国居民利率选择启示，换还是不换？-200305

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　　投资要点
　　近期，国内存量按揭贷款“换锚”开始启动，从收益的角度，市场大多建议更换，认为LPR大概率处于下行通道。我们研究了按揭市场相对成熟的美国市场，希望为投资者多一个选择视角。美国居民在选择时，除了利率水平外，风险和久期也是重要的考虑因素。尤其是次贷危机后，虽然美国利率也处于下行通道，但居民大多风险厌恶，固定利率按揭占据主导市场地位。次贷危机的教训足够深刻，浮动按揭利率下降所带来的潜在收益，不足以让其承担利率上升所带来的更大程度的风险。对照中国，我们认为，居民在选择时除了收益外，可能也需考虑长周期中可能存在的风险。
　　次贷危机后，美国利率也处于下行通道，但固定利率按揭仍占据主导地位。近30年来，浮动利率按揭的市场占有率很少超过40%，次贷危机后，更是大幅降低至10%以下。从2008年至今，美国利率也一直处于下行通道，浮动按揭利率水平从5.43%大幅下降至3.39%，但从居民的选择看，对利率的绝对水平并不十分敏感，风险和持有期限也是居民选择时考虑的重要因素。
　　从风险角度看，次贷危机后，居民普遍风险厌恶型。次贷危机时，利率上升叠加房价下跌，浮动利率按揭申请者面临双重压力，违约率更高。从具体数据看，2008年次级贷款中浮动按揭的违约率高达40%，而次级贷款中的固定按揭违约率为20%，优先级贷款中浮动按揭违约率为18%，优先级贷款中固定按揭违约率为5%。
　　从久期角度，对于持有期限较长的居民，大概率选择固定利率按揭。次贷危机前，浮动利率按揭由于初始利息支出少，吸引了大量以投机和短期持有为目的的购房者。次贷危机后，居民投机心理大幅降低，买房持有期限明显延长，因此也更倾向于30年期的固定利率按揭产品，可以规避在长期持有期间的利率风险，这一结论在国外多篇文献中有详细例证。
　　投资建议：长期看好地产股，推荐万科A、保利地产、蓝光发展、金科股份、招商积余等。同时建议关注地产基本面大趋势相关受益企业。
　　风险提示：大幅度收紧按揭、消费贷等居民杠杆。