兴业证券-房地产行业新房二手房周报：本周重点城市成交仍下降，之前表现较好城市略微边际走弱-200412

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　　投资要点
　　43城新房整体成交本周同比下降＃ 37%，年初至今累计同比下降35%。部分城市相对较强，成交接近去年四季度平均水平，但4月以来走势相对3月边际走弱。用这些城市本周和上周新房成交套数相对于去年四季度周均值相比，深圳本周+2%上周+6%，南京本周-2%上周+18%，济南+7%上周+17%，佛山+2%上周+32%，青岛-26%上周-5%。这些城市进入4月回暖力度有边际走弱迹象。
　　3月以来居民信贷明显恢复。根据央行4月10日发布的金融统计数据，3月新增居民贷款9892亿元，同比增长11.05%（去年3月为年内高点），环比2月大幅增长339%；其中：新增居民短贷5144亿元，同比增长19.8%，环比大幅增长214%；新增居民中长贷4738亿元，同比增长2.9%，环比大幅增长1177%。
　　本周，央行新闻发布会上强调房地产市场的“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）基调中，稳预期尤其重要。江西九江召开政府联席会议，关注房地产市场交易下滑、商品房库存架构矛盾及房地产领域涉访涉稳问题。
　　市场整体成交情况：
　　新房方面，第15周(04.05-04.11)，我们统计的43个重点城市整体新房成交数据，单周同比-37%，环比-22%，四月以来累计同比-28%，年初以来累计同比-35%。其中一/二/三线城市成交面积单周同比-17%/-36%/-45%，环比-17%/-9%/-36%，四月以来累计同比-18%/-29%/-31%。
　　二手房方面，第15周(04.05-04.11)，我们统计的13个城市二手房成交面积，单周同比-44%，环比-15%,四月以来累计同比-34%，年初以来累计同比-30%。库存方面，本周统计的15个城市库存去化周期为13个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.1/+0.2/+0.5个月。
　　重点城市成交情况：
　　第15周(04.05-04.11)，一线城市（北京、深圳）二手房成交套数本周同比-34%，环比-13%，四月以来累计同比-17%。一线城市(北京、上海、深圳)二手房挂牌价格调涨占比为35%，相比上周-0百分点，相对年初+2百分点；一线城市(北京、上海、深圳)新房成交套数本周同比-10%，环比+14%，四月以来累计同比-9%，年初以来累计同比-34%。
　　二手房成交套数：北京本周同比-41%，环比-11%，四月以来累计同比-28%，年初至今累计同比-32%；深圳本周同比-18%，环比-16%，四月以来累计同比+7%，年初至今累计同比+56%。估算上海年初以来累计同比-5%。
　　成交价格变动：北京环比+1%，相对年初-1%；上海环比-1%，相对年初+4%；深圳环比+9%，相对年初+11%。
　　二手房价格调涨占比：北京17%，相对上周+1百分点，相对年初+3百分点；上海31%，相比上周-1百分点，相对年初+8百分点；深圳57%，相比上周-1百分点，相对年初-4百分点。
　　新增客源量(电话咨询量非带看量)：北京同比+57%，环比+14%，相对去年第四季度周均+69%;上海同比+62%，环比+3%，相对去年第四季度周均+73%;深圳同比+88%，环比+18%，相对去年第四季度周均+13%。
　　第15周，二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山）二手房成交套数本周同比-49%，环比-6%，四月以来累计同比-39%,年初以来累计同比-40%。二手房调涨占比23%，相对上周-2百分点，相对年初-1百分点。二手房成交价格环比+2%，相对年初+12%。新增客源量同比+69%，环比+1%，相对去年第四季度周均-26%。新房成交套数本周同比-30%，环比-15%，四月以来累计同比-16%。
　　投资建议：政策边际改善预期增强，房地产行业从长期看仍有空间，看好龙头地产股。推荐万科A、保利地产、金科股份、蓝光发展、招商积余等。
　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。