兴业证券-房地产行业：国内公募REITs正式起航，存量资产价值释放-200505

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　　REITs summary是一种以发行收益凭证的方式汇集＃投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。具备长期回报丰厚、债性股性兼顾、强制分红、免税的特点。
　　相比于国外成熟完备的REITs体系而言，我国REITs的起步较晚，此次试点，标志着国内公募REITs的正式起航。目前我国境内仍没有真正意义上的公募型REITs，截至2019年年底，类REITs产品累计发行了68只，累计发行金额为1402.81亿元。本次试点标志着公募REITs的正式起航，具有里程碑式的意义。试点的三大要点为：1）坚持权益导向；2）聚焦基础设施领域；3）以公募方式公开募集资金。坚持权益导向，即真正做到“真实出售、破产隔离”；聚焦基础设施领域，主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等基础设施；以公募方式公开募集资金是又一亮点，可扩大募集规模、增加流动性。
　　新政对地产的影响主要在仓储物流、产业园区领域。我国目前物流地产需求旺盛，但供应端严重不足，尤其是在高标仓储领域，权益型REITs会加快其规模发展。参考美国，得益于权益型REITs的推出，美国仓储物流规模得到快速发展。
　　我们认为，公募REITs的试点推行，以下几类地产标的将受益或是潜在受益标的：
　　第一类：持有物流地产的房企，如：万科A、南山控股、东百集团等；
　　第二类：产业园区相关房企，如：华夏幸福、招商蛇口、中新集团等；
　　第三类：业务范围包括基础设施建设的房企，如：中南建设、绿地控股等；
　　第四类：具备商业地产盘活、运营能力或持有优质商业地产的企业，如：光大嘉宝、世联行、金融街、新城控股等
　　投资建议：此次试点，标志着国内公募REITs的正式起航，具有里程碑式的意义。对地产领域影响主要在仓储物流、产业园区领域。推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、蓝光发展、光大嘉宝等，相关受益标的华夏幸福、金融街、绿地控股、世联行。
　　风险提示：REITs推行进度不及预期，税收问题难以解决。