兴业证券-房地产行业购房杠杆研究系列四：为何地产基本面持续超预期？-200614

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投资要点地产为何这么长的上行兴业证券大周期。

为何疫情房地产行业购房杠杆研究系列四、经济下行难改上行趋势。

研究员认为可能不为何地产基本面持续超预期？完全是人口决定，从人口角度，一些事情似乎无法解答。

兴业证券研究员此前认为完全是银行给地产加杠杆，经济增长中枢下行带来全球共性大趋势。

但他国并无时间如此长涨幅如此大的房地产行业购房杠杆研究系列四周期。

研究员现在认为，除全球共性外，两个中国加杠杆独特性为何地产基本面持续超预期？也共同决定此周期。

第一，M2存量极为巨大，兴业证券第二，存量按揭套数占比仍很低。

全球共性和中国特性共同决定这样一个大房地产行业购房杠杆研究系列四周期，这样一个钱在买房子而非人在买房子大周期，这样一个过去超预期未来仍将超预期的大周期。

具体来看中国两个加杠杆独特性：1，中国M2存量极为巨大，导致每年M2增量较大，因为为何地产基本面持续超预期？经济增长需要一定M2增速相匹配。

中国信用创造主要靠地产，尤其地产需求端，这点从过去几年按揭和部分消费贷、部分小微企业贷增速可兴业证券见倪端，估算2017-2019年购房杠杆发放金额分别达到9.0万亿、10.4万亿、12.2万亿。

而如此大的杠杆，很大程度上是由中国特殊性导致的：M2存量极为巨大，且房地产行业购房杠杆研究系列四M2需要一定增速。

为何地产基本面持续超预期？地产基本面过去超预期，未来仍将超预期。

2，中国当前存量按揭套数占城市总房屋套数比重仍很低，中国纵深足够大，安全性兴业证券较高，加杠杆仍有空间，这是中国特性之二。

这带来地产房地产行业购房杠杆研究系列四基本面过去超预期，未来仍将超预期。

（1）目前城市3.4亿套住房，只有8200万套左右有按揭；（2）从金额角度来看，中国按揭未偿余额占房地产总金额的比重10%，而美国为为何地产基本面持续超预期？40%。

（3）此外，中国按兴业证券揭目前基本都是优质客户，估算按揭申请者平均收入是所在城市平均水平的2-4倍。

投资建议：看好房地产大周期，也看好三四线预期差，持续推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、南都物业、蓝光发房地产行业购房杠杆研究系列四展等。

同时认为地产产为何地产基本面持续超预期？业链相关标的也将受益。

风险提示：大幅度收紧兴业证券消费贷、按揭等居民杠杆。