兴业证券-房地产行业新房二手房周报：基本面总体向好-200802

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　　投资要点
　　新房方面：本周43城整体新房成交面积相较去年同期变化-3%，环比+2%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+22%/+3%/-13%，环比+12%/-2%/+4%。
　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的10个城市成交套数同比变化+22%，环比变化+3%。七月以来累计同比变化+16%，年初以来累计同比变化-9%。
　　1、新房成交情况：
　　新房方面：本周43城整体新房成交面积相较去年同期变化-3%，环比+2%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+22%/+3%/-13%，环比+12%/-2%/+4%。
　　7月以来（7月1日至7月31日）：43城市新房成交面积同比+2%，其中，一/二/三四线新房成交面积累计同比+10%/+10%/-7%。
　　年初以来累计同比：全国43城新房成交面积累计同比下降11%。其中一/二/三线城市成交套数累计同比变化-17%/-5%/-15%。
　　相较2019年周均：全国43城新房成交面积相较2019年周均上升9%。其中一/二/三线城市成交面积相较2019年周均+33%/+6%/+4%。
　　库存方面，本周统计的15个城市库存去化周期为12.0个月，较上周-0.4个月。其中一/二/三线库存分别变化-0.8/-0.2/-0.3个月。
　　具体城市来看：
　　一线城市，北京新房销售面积单周同比+10%，环比+33%，7月以来同比-7%，年初以来同比-23%。上海新房销售面积单周同比+29%，环比-10%，7月以来同比+11%，年初以来同比-19%。深圳单周同比-14%，环比+47%，7月以来同比-2%，年初以来同比-2%。广州单周同比+35%，环比+27%，7月以来同比+30%，年初以来同比-15%。
　　二线城市，南京新房销售面积单周同比-1%，环比-21%；杭州同比-48%，环比-22%；宁波同比-42%，环比-19%；成都同比+1%，环比-25%；苏州同比+28%，环比+22%；武汉同比-10%，环比-6%；青岛同比+47%，环比+3%；济南同比+56%，环比+38%；福州同比+12%，环比+38%。
　　2、二手房成交情况：
　　二手房方面，本周的二手房市场中统计的10个城市成交套数同比变化+22%，环比变化+3%。七月以来累计同比变化+16%，年初以来累计同比变化-9%。带看量方面，本周同比-10%，环比-27%，7月以来同比+8%，年初以来同比-11%。
　　一线城市：本周一线城市（北京、深圳）二手房成交套数本周同比+62%，环比+25%，七月以来累计同比+48%，年初以来累计同比+16%。成交价格方面，本周一线城市(北京、上海、深圳)环比+0.3%，相对年初+4.2%。挂牌价格调涨占比方面，本周为34%，相比上周-1个百分点，相对年初+2个百分点；带看量方面，本周同比-16%，环比-27%，七月以来累计同比+3%，年初以来-16%。
　　二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山）：二手房成交套数本周同比+6%，环比-6%，七月以来累计同比+5%，年初以来累计同比-18%。
　　二手房成交价格方面，本周环比+0.3%，相对年初+4.4%。挂牌价格调涨占比方面，本周为19%，相比上周-0个百分点，相对年初-5个百分点。带看量方面，本周同比0%，环比-27%，七月以来+17%，年初以来-2%。
　　具体城市来看：
　　（1）北京
　　二手房成交套数：北京二手房成交量本周同比+35%，环比+5%，七月以来累计同比+31%，年初至今累计同比0%。
　　成交价格变动：本周环比-0.3%，相对年初+2.2%。
　　二手房价格调涨占比：本周15%，相比上周+1个百分点，相对年初+1个百分点。
　　带看量：本周同比-8%，环比-28%，七月以来累计同比+8%，年初以来-19%。
　　（2）深圳
　　二手房成交套数：深圳二手房成交量本周同比+120%，环比+64%，七月以来累计同比+79%，年初至今累计同比+49%。
　　成交价格变动方面：本周环比-1.6%，相对年初-3.4%。
　　二手房价格调涨占比：本周57%，相比上周-5个百分点，相对年初-4个百分点。
　　带看量方面：本周同比-66%，环比-44%，七月以来累计同比-34%，年初以来累计同比-32%。
　　（3）上海
　　二手房成交套数：上海1-6月二手房成交套数累计同比-15%。
　　成交价格变动方面：本周环比+2.5%，相对年初+13.7%。
　　二手房价格调涨占比：本周31%，相比上周+0个百分点，相对年初+8个百分点。
　　带看量方面：本周同比-4%，环比-22%，七月以来累计同比+13%，年初以来累计同比-5%。
　　7月百强房企销售超预期，同比大增，环比下降。草根调研，虽去化率有些许下行，但推盘力度加大可能是同比大增重要原因，除此之外更核心因素可能是7月需求韧性。判断未来销售持续超预期概率大。推货节奏是一方面，地产基本面韧性的持续性是另外一面。
　　经济下行后，债务扩张和债务转移会带来地产大周期。虽近期货币边际收紧，但债务转移仍在，这是很难改变的趋势。经济下行后主要就是按揭类贷款创造信用。
　　3、本周市场重要信息：
　　行业信息：
　　7月24日，中央召开房地产工作座谈会。重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，以及“坚持稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标，为下半年房地产调控方向定下基调。
　　7月30日，中央政治局会议召开，重申要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
　　媒体报道，央行近期向各大银行发出《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》，意在掌握金融机构个人消费贷业务创新情况。
　　7月31日，克而瑞发布百强房企销售榜单。2020年7月单月，百强房企实现销售金额10870亿元，同比增长24.8%（6月为13.8%），环比下降25.1%。
　　公司信息：
　　【世联行】（1）7月29日公司公告，因收到控股股东世联中国的通知，世联中国正在筹划表决权委托事项，拟委托大横琴行使其持有的世联行部分股份对应的表决权。该事项可能涉及公司控制权的转移和实际控制人的变更。（2）7月27日公司公告，有关公司与大横琴协议转让事宜已通过横琴新区国有资产监督管理委员会的审批，批复如下：同意大横琴以现金形式协议受让世联行15.9%股份。
　　投资建议：看好房地产大周期，也看好三四线预期差，持续推荐金科股份、中南建设、金地集团、万科A、保利地产、世联行、招商积余、南都物业等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。
　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。