兴业证券-房地产行业7月统计局销售数据点评：地产基本面超预期，三四线韧性超预期-200818

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7兴业证券月地产基本面持续超预期。

商品住宅销售面积同比房地产行业7月统计局销售数据点评9.9%（6月4.0%），销售金额同比17.7%（6月12.6%），单月增幅进一步扩大。

1-7月商品住宅销售面积同比-5地产基本面超预期.0%，降幅收窄2.6个百分点；销售金额同比0.4%，1-6月为-2.8%。

地产基本面持续超三四线韧性超预期预期。

兴业证券7月份数据，再次验证三四线韧性的观点。

7月单月东部商品房销售面积同比16.2%，销售金额同比22.1%；西部销售面积同比4.7%，销售金额同比10.0%；中部销售面积同比6.6%，销售金额同比11.6%；东北销售面积同比-2.2%，销售金额房地产行业7月统计局销售数据点评同比3.5%。

各区域整地产基本面超预期体超预期。

省份层面来看，4-6月住宅销售面积同比西藏228%、宁三四线韧性超预期夏53%、河北32%、甘肃30%、新疆26%、江西11%、湖南10%、山西10%、广西8%、河南7%、山东7%、四川6%、云南6%、贵州5%。

三四线省份兴业证券销售超预期。

地产基本面持续超预期，三四线韧性持续超预期，经济下行、棚改淡出、需求透房地产行业7月统计局销售数据点评支都没有改变趋势。

我们认为核心原地产基本面超预期因很可能是杠杆，杠杆结构性变化，整体杠杆向居民倾斜，居民端杠杆向三四线倾斜。

整体杠杆三四线韧性超预期向居民端倾斜。

7月新增居民贷款同比增长48.兴业证券2%，占当月新增贷款的76.3%。

其中，居民中长期贷款同比增长37.4%房地产行业7月统计局销售数据点评，占当月新增贷款61.1%。

4-7月新增居地产基本面超预期民贷款同比增长26%，占新增贷款的52%。

整体杠三四线韧性超预期杆向居民端倾斜。

我们研究了全球主要经济兴业证券体，发现大部分国家，在经济增长中枢下行后，都出现了杠杆向居民端倾斜现象，从而带来地产基本面的持续向好。

因此阶段，企业融资需求不足、银房地产行业7月统计局销售数据点评行风险偏好下降、金融自由化。

地产基本面超预期居民端杠杆向三四线倾斜。

一二线加杠杆受三四线韧性超预期限，居民端杠杆更加倚仗三四线，带来三四线韧性持续超预期。

今年二季度以兴业证券来，新增居民中长期贷款同比18%，而核心城市受抑制，上海低基数下仅同比增长3%。

居民端杠杆向三四线倾房地产行业7月统计局销售数据点评斜，带来三四线韧性超预期。

投资建议：看好地产基本面超预期房地产大周期，也看好三四线预期差，持续推荐金科股份、中南建设、金地集团、万科A、保利地产、世联行、招商积余、南都物业等。

同时认为地产产业链相关标的也将三四线韧性超预期受益。

风险提示：大幅度收紧消费兴业证券贷、按揭等居民杠杆。